💰 청약 자금·대출2026.04.15·약 5분 소요

청약 넣기 전 자금 점검 8항목 — 계약금부터 DSR 여유까지

당첨 후 1~2주 안에 분양가의 10~20%를 현금으로 넣어야 합니다. 계약금 확보, 잔금 대출 한도, 기존 대출 정리, 취득세 몫까지 청약 전에 확인할 항목을 순서대로 짚었습니다.

작성 둥지 운영자최초 작성 2026년 4월 15일최종 검토 2026년 4월 15일

둥지 가이드는 한국부동산원 청약홈·국토교통부 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

당첨은 축하할 일이지만 계약금을 못 넣으면 그 자리에서 끝납니다. 당첨자 발표 후 계약까지 보통 1~2주, 이 기간에 분양가의 10~20%를 현금으로 넣어야 합니다. 통장 잔액을 확인하고 나서야 포기하는 사례가 매년 반복됩니다. 청약 버튼을 누르기 전에 아래 여덟 항목을 확인해 두면 그런 상황을 피할 수 있습니다.

1. 계약금 현금 확보

가장 먼저 볼 항목입니다. 분양가의 10~20%이며 대출이 사실상 불가능합니다.

분양가	계약금 10%	계약금 20%
4억	4,000만원	8,000만원
6억	6,000만원	1억 2,000만원
8억	8,000만원	1억 6,000만원
10억	1억원	2억원

단지마다 비율이 다르므로 공고문의 '공급금액 및 납부일정' 표를 확인하세요. 계약금을 1차·2차로 나눠 받는 단지도 있어, 1차만 준비하면 되는 경우도 있습니다.

2. 청약통장 예치금 충족 여부

민영주택은 신청 면적과 거주 지역에 따라 예치금이 정해져 있습니다. 서울 85㎡ 이하는 300만원, 모든 면적은 1,500만원입니다. 청약 신청일 기준 잔액이므로 신청 직전에 채워도 됩니다.

국민주택은 예치금 개념이 없고 총 납입 인정금액으로 순차를 가립니다. 회차당 25만원까지만 인정되니 목돈을 한 번에 넣어도 소용없습니다.

3. 잔금 대출 한도 미리 계산

중도금 대출은 집단대출로 통과가 쉽지만, 입주 시점 잔금 대출에는 DSR이 적용됩니다. 이때 필요한 금액은 잔금만이 아니라 중도금 + 잔금 합계입니다. 중도금 대출을 잔금 대출로 갈아타며 함께 상환하는 구조이기 때문입니다.

분양가 6억, 중도금 60%, 잔금 30%라면 입주 시점 필요 대출은 5억 4,000만원입니다. 이 금액이 LTV·DSR 범위에 들어오는지 대출·이자 계산기로 확인해 보세요.

4. 기존 대출 정리

DSR은 모든 대출의 연간 원리금을 합산합니다. 아래가 있으면 주택담보대출 한도가 깎입니다.

신용대출
자동차 할부·리스
카드 장기 할부
학자금 대출
마이너스 통장 한도(사용액 기준)

특히 마이너스 통장은 쓰지 않아도 한도가 부채로 잡히는 경우가 있어, 입주 전에 해지하거나 한도를 줄이는 편이 유리합니다.

5. 소득 증빙 서류 준비

정책 대출은 부부 합산 소득 기준이 있습니다. 아래 서류로 판단합니다.

근로자: 원천징수영수증, 건강보험 자격득실확인서
사업자: 종합소득세 신고서, 소득금액증명
프리랜서: 소득금액증명(3.3% 원천징수분 포함)

최근 이직했다면 재직 기간이 짧아 소득 인정이 불리할 수 있습니다. 이직 직후 청약보다 재직 기간을 확보한 뒤가 유리한 편입니다.

6. 정책 대출 자격 확인

디딤돌·보금자리론 등 정책 대출은 금리가 낮은 대신 소득·주택가격 상한이 있습니다. 무주택 요건도 붙습니다. 신혼부부·생애최초는 우대 조건이 별도로 적용되는 경우가 많으니 해당 여부를 먼저 확인하세요. 기준을 넘으면 시중은행 상품으로 가야 하므로 금리 차이만큼 부담이 커집니다.

7. 실거주 의무·전매 제한 확인

분양가상한제 적용 단지 등에는 실거주 의무나 전매 제한이 붙습니다. 전세를 놓아 잔금을 충당하려는 계획이 막힐 수 있으므로 공고문의 해당 조항을 계약 전에 읽어야 합니다. 조건은 단지와 지역에 따라 다릅니다.

8. 취득세·부대비용 몫 남기기

분양가 외에 들어가는 돈이 있습니다.

취득세(주택 가격·면적·주택 수에 따라 차등)
국민주택채권 매입
등기 수수료·법무사 비용
중도금 대출 이자(후불제 아닌 경우)
입주 시 인테리어·이사 비용

취득세는 몇백만원에서 천만원대까지 나옵니다. 잔금까지 딱 맞춰 계획하면 등기 단계에서 막히니 별도로 남겨둬야 합니다. 이사 시기를 잡을 때는 공휴일·연휴 캘린더로 일정을 맞춰보면 편합니다.

자주 묻는 질문

계약금을 신용대출로 마련해도 되나요? 가능하지만 권하기 어렵습니다. 신용대출 잔액이 DSR에 포함돼 나중에 잔금 대출 한도를 깎기 때문입니다. 계약금을 대출로 채우면 입주 시점에 자금이 막힐 확률이 올라갑니다.

당첨 후 자금이 부족하면 포기할 수 있나요? 계약을 포기할 수는 있지만 대가가 있습니다. 청약통장이 소멸하고 재당첨 제한이 걸려 일정 기간 다른 청약이 막힙니다. 계약금을 넣은 뒤 포기하면 위약금 조항도 적용될 수 있습니다.

부모님께 돈을 받아 계약금을 내면 문제가 되나요? 증여로 처리되면 증여세 대상입니다. 성년 자녀는 10년간 5,000만원까지 증여재산공제가 적용되며, 그 이상은 신고와 납부가 필요합니다. 차용증을 쓰고 실제로 이자를 지급하는 방식도 있지만 요건이 엄격합니다.

분양가가 오르면 계약금도 오르나요? 확정 분양가 기준으로 계약하므로 계약 후 인상은 없습니다. 다만 옵션(발코니 확장·가전 패키지 등)은 별도 비용이며 계약 시점에 선택합니다. 옵션 비용은 중도금 대출 대상에서 빠지는 경우가 많아 현금 부담이 늘어납니다.

정리

여덟 항목 중 1·3·4번이 실패 지점입니다. 계약금 현금, 입주 시점 총 대출액, 기존 대출 정리 — 이 세 가지를 청약 전에 숫자로 확인해 두면 당첨 후 당황할 일이 크게 줄어듭니다. 납부 일정 전체 흐름은 kimgoon 청약·분양 가이드에서 이어 볼 수 있습니다.