🧮 가점·당첨 전략2026.04.10·약 7분 소요

가점제와 추첨제 물량은 어떻게 나뉘나 — 면적과 지역이 비율을 갈라놓는다

같은 단지에서도 주택형에 따라 가점제 비율이 다릅니다. 무엇이 비율을 결정하고 가점이 낮을 때 어느 주택형을 골라야 하는지 비교했습니다.

작성 둥지 운영자최초 작성 2026년 4월 10일최종 검토 2026년 4월 10일

둥지 가이드는 한국부동산원 청약홈·국토교통부 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

가점이 50점대인 사람이 청약을 포기하는 이유는 대체로 하나다. "당첨가점이 60점대인데 나는 안 된다." 그런데 이 판단에는 빠진 조건이 있다. 같은 단지 안에서도 가점을 아예 보지 않는 물량이 배정돼 있고, 그 비율이 주택형에 따라 완전히 다르다.

일반공급 물량은 두 갈래로 쪼개진다.

가점제 — 84점 만점의 점수 순으로 뽑는다.
추첨제 — 점수와 무관하게 무작위로 뽑는다.

핵심은 이 둘의 비율이 고정값이 아니라는 것이다.

비율을 결정하는 두 축

축	어떻게 작용하나
전용면적	85㎡ 초과 여부가 전통적인 분기점이다
지역 규제	투기과열지구·조정대상지역 지정 여부에 따라 배정이 달라진다

일반적인 구조는 이렇게 잡혀 왔다. 전용 85㎡ 이하 소형은 가점제 비중이 크고, 85㎡ 초과 대형은 추첨제 비중이 크다. 규제지역에서는 가점제 비중이 더 올라가고, 비규제지역에서는 추첨 비중이 커지는 방향이다.

여기에 최근에는 소형 면적에도 추첨 물량을 배정하는 방향의 조정이 들어왔다. 가점이 구조적으로 낮은 젊은 층과 1인 가구가 소형에서 완전히 배제되는 문제를 보정하기 위한 것이다.

⚠️ 구체적인 배정 비율은 면적·지역 지정·시기에 따라 갈리고 개정이 잦다. 정확한 비율은 해당 단지 공고의 물량 배정표에만 적혀 있으므로 그 표를 봐야 한다. 이 글은 어디를 보고 어떻게 판단하는지를 다룬다.

물량을 실제로 계산해 보면

비율이 왜 중요한지는 숫자를 끝까지 넣어 보면 바로 보인다. 어떤 단지의 일반공급 물량이 주택형별로 이렇게 배정됐다고 가정하자.

주택형	일반공급	가점제	추첨제
59㎡	60세대	60 (100%)	0
74㎡	40세대	30 (75%)	10 (25%)
84㎡	50세대	30 (60%)	20 (40%)
101㎡	20세대	10 (50%)	10 (50%)

가점이 52점인 사람의 입장에서 이 표를 다시 읽으면 결론이 완전히 달라진다.

59㎡ — 추첨 물량이 0이다. 가점으로만 경쟁하므로 당첨선을 못 넘으면 가능성이 없다.
84㎡ — 추첨 20세대가 있다. 여기가 실질적인 경쟁 구간이다.
101㎡ — 추첨 10세대. 물량은 작지만 비율이 가장 높다.

즉 가점이 낮을수록 큰 면적을 봐야 하는 구조가 만들어진다. 이것이 "가점 낮으면 소형부터 노려라"는 흔한 조언이 실제로는 거꾸로일 수 있는 이유다.

비율에서 세대 수를 환산하고 소수점 처리를 확인하려면 비율 계산기를 쓰면 된다.

가점이 낮을 때의 판단 순서

내 점수를 확정한다. 가점 계산기로 항목별 점수를 뽑는다. 배점 구조는 84점 만점표에 정리했다.
관심 지역의 최근 당첨가점을 본다. 지역별 당첨가점 추이에서 월별 최저·평균을 확인한다. 내 점수가 최저선 근처인지 한참 아래인지가 전략을 가른다.
공고의 물량 배정표를 펼친다. 주택형별 가점제·추첨제 세대 수를 적는다.
추첨 세대 수가 큰 주택형을 고른다. 내 점수로 가점제 당첨선을 넘을 수 없다면, 가점제 물량은 사실상 0이다.
경쟁률 이력으로 검증한다. 경쟁률·당첨가점에서 그 지역 주택형별 흐름을 본다.

추첨제에도 순위가 있다

여기서 자주 생기는 오해가 있다. 추첨제라고 완전한 무작위가 아니다. 추첨 물량 안에서도 우선순위가 붙는 경우가 있다.

무주택 세대 구성원에게 일정 비율을 먼저 배정하는 방식이 적용되는 경우가 있다.
남은 물량을 무주택자와 1주택자가 함께 경쟁하는 구조로 돌린다.
즉 유주택자는 추첨제에서도 뒤 순위가 된다.

그래서 무주택 여부는 가점 점수와 별개로 추첨제에서도 의미를 갖는다. 무주택 판정이 애매한 경우는 주택 소유로 보지 않는 예외에 항목별로 정리했다.

특별공급 트랙과 함께 쓴다

가점이 낮은 사람에게 가장 효율적인 조합은 특별공급 + 일반공급 추첨제를 함께 쓰는 것이다.

특별공급 자격이 있으면 먼저 넣는다. 떨어져도 일반공급 심사는 그대로 진행된다.
특별공급 안에도 소득을 덜 보고 추첨으로 뽑는 물량이 배정돼 있다 — 특별공급 추첨제 물량에서 다뤘다.
두 트랙을 함께 넣는 절차와 제약은 중복 신청 규칙에 정리했다.

결과적으로 한 단지에서 추첨 기회를 두 번 갖는 구조가 된다. 가점으로 이길 수 없는 사람이 실질적으로 쓸 수 있는 전략이 이것이다.

물량 배정표를 찾는 방법

공고에서 이 표는 앞부분 요약에 없다. 찾는 위치는 정해져 있다.

'공급 대상' 또는 '주택형별 공급 세대수' 표 — 여기에 특별공급과 일반공급이 쪼개져 있다.
일반공급 열에서 '가점제'·'추첨제' 하위 구분 — 표기가 '순위별', '기타' 등으로 나오는 경우도 있다.
주석 — 소수점 처리와 잔여 물량의 배정 방식이 각주로 붙는다.

공고는 분양 단지 목록에서 열 수 있고, 접수 일정은 청약 캘린더로 관리하면 된다. 제도 전반은 kimgoon 청약 가이드에 단계별로 모아 뒀다.

자주 묻는 질문

가점이 낮으면 큰 면적을 노리는 게 맞나요? 추첨제 비중이 큰 주택형을 노리는 것이 맞고, 전통적으로 그게 85㎡ 초과 대형이었다. 다만 최근에는 소형에도 추첨 물량이 배정되는 방향으로 조정이 있었으므로, 면적만으로 판단하지 말고 해당 공고의 배정표를 확인해야 한다.

추첨제 물량이 0인 주택형도 있나요? 있다. 지역 지정과 면적에 따라 가점제 100%로 배정되는 경우가 있다. 이 경우 가점제 당첨선을 넘지 못하면 그 주택형의 당첨 가능성은 사실상 없다.

추첨제는 유주택자도 똑같이 경쟁하나요? 추첨 물량 안에서 무주택 세대 구성원에게 일정 비율을 먼저 배정하는 방식이 적용되는 경우가 있다. 유주택자는 남은 물량에서 경쟁하게 되므로 순위가 뒤로 밀린다.

같은 단지 여러 주택형에 동시에 넣을 수 있나요? 한 건의 청약에서 주택형은 하나를 선택한다. 그래서 배정표를 보고 어느 주택형을 고르는지가 실질적인 전략이 된다.

당첨가점 평균보다 낮으면 아예 안 되는 건가요? 평균은 가점제 당첨자들의 값이다. 추첨 물량에는 그 평균이 적용되지 않으므로, 평균보다 낮다는 사실만으로 포기할 근거가 되지 않는다. 배정표에서 추첨 세대 수를 먼저 확인해야 한다.