🔑 계약·입주2026.08.13·약 6분 소요

하자보수 청구 절차 — 사전점검에서 적은 것을 실제로 고쳐 받는 순서

사전점검 리스트를 냈는데 안 고쳐지는 경우가 많습니다. 하자 종류별 보수 책임 기간과 시공사가 미루면 넘어가는 다음 단계까지 순서대로 정리했습니다.

작성 둥지 운영자최초 작성 2026년 8월 13일최종 검토 2026년 8월 13일

둥지 가이드는 한국부동산원 청약홈·국토교통부 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

사전점검에서 스티커를 붙이고 리스트를 제출했는데 입주해 보니 절반만 고쳐져 있다. 이 상황이 예외가 아니라 흔한 경로다. 그리고 여기서 대부분 **"입주했으니 이제 늦었다"**고 판단해 포기한다.

사실은 반대다. 사전점검은 하자 청구의 시작점이고, 입주 후에도 청구할 수 있는 기간이 종류별로 정해져 있다. 사전점검 자체를 어떻게 할지는 신축 아파트 사전점검 체크리스트에 정리해 뒀고, 이 글은 그 다음 단계를 다룬다.

1단계 — 사전점검 리스트를 문서로 남긴다

여기서 갈린다. 현장에서 스티커만 붙이고 온 경우와, 리스트를 문서로 접수하고 사본을 확보한 경우의 결과가 다르다.

이 기록이 없으면 "입주 후에 생긴 하자"와 "인수 전부터 있던 하자"를 구분할 근거가 사라진다.

입주 지정기간에 열쇠를 받으면서 사전점검 리스트와 대조한다. 이 시점에 해야 할 일은 셋이다.

입주 지정기간에 처리해야 할 다른 일들(잔금·전입신고·취득세)은 입주 지정기간 할 일 순서에 정리했다. 하자 재접수는 그 목록에 함께 넣어 두는 편이 안전하다.

여기가 이 문제의 핵심 구조다. 「공동주택관리법」은 하자보수 책임 기간을 하자의 종류별로 나눠 정하고 있다.

즉 도배 들뜸과 구조 균열의 청구 가능 기간이 같지 않다. 마감 하자는 기간이 짧으므로 입주 직후에 처리해야 하고, 구조 하자는 몇 년 뒤에 발견해도 청구할 수 있는 구조다.

⚠️ 각 구분의 정확한 연수와 세부 대상은 법령 시행령의 별표로 정해져 있고 개정될 수 있다. 관리사무소나 입주자대표회의를 통해 해당 단지에 적용되는 기간을 확인하는 것이 정확하다.

접수했는데 진행되지 않는 경우가 실제로 가장 많다. 단계를 올려 가는 순서는 이렇다.

① 관리사무소·하자보수 창구에 서면으로 재요청한다. 구두 요청은 기록이 남지 않는다. 접수 번호와 날짜를 확보한다.

② 입주자대표회의를 통해 묶는다. 같은 하자가 여러 세대에 반복되는 경우, 개별 요청보다 단지 차원의 요구가 훨씬 강하게 작동한다. 사전점검에서 같은 항목을 적은 세대가 있는지 확인하는 것이 출발점이다.

③ 하자심사·분쟁조정위원회에 신청한다. 국토교통부 소관 위원회에 하자 여부 판정과 분쟁 조정을 신청할 수 있다. 소송보다 절차가 가볍고, 하자로 판정되면 보수 이행의 근거가 된다.

④ 하자보수보증금으로 처리한다. 사업주체가 보수하지 않는 경우를 대비해 하자보수보증금이 예치돼 있다. 요건을 갖추면 이 보증금으로 보수 비용을 충당하는 절차가 있다. 이 단계는 개별 세대가 아니라 입주자대표회의 차원에서 진행된다.

⑤ 소송 마지막 단계다. 시간과 비용이 크므로 ③·④를 먼저 쓰는 것이 합리적이다.

하자 청구에서 실제로 손해를 보는 원인은 하자 자체보다 기간 경과다. 관리 방법은 단순하다.

입주일을 기준점으로 적어 둔다. 대부분의 기간이 인수 시점부터 계산된다.
종류별 만료 시점을 달력에 넣는다. 마감 하자의 만료가 가장 먼저 온다.
계절이 바뀔 때 다시 본다. 결로·누수·단열 하자는 겨울과 장마에 드러난다. 첫 겨울과 첫 장마를 지나 보고 재점검하는 것이 실질적이다.
날짜를 정확히 센다. 기준일부터 만료까지 며칠인지는 날짜 계산기로 확인할 수 있다.

이 앱의 청약 캘린더는 청약 일정용이지만, 입주 후 일정은 별도로 관리해야 한다. 입주 준비 살림 목록은 자취 체크리스트로 정리해 두면 편하다.