🔑 계약·입주2026.08.21·약 11분 소요

아파트 청약 당첨 후 계약 당일 준비물 체크리스트 12가지 (인지세·이체한도·대리계약)

분양 계약은 정해진 며칠 안에 끝내야 하고, 서류 한 장이나 이체한도 때문에 그날 계약이 미뤄집니다. 인지세 15만원 분담부터 대리계약 인감증명서까지 우선순위 A·B·C로 정리했습니다.

작성 둥지 운영자최초 작성 2026년 8월 21일최종 검토 2026년 8월 21일

둥지 가이드는 한국부동산원 청약홈·국토교통부 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

분양 계약 안내문에 적힌 준비물은 대개 "신분증·도장·계약금" 세 줄이다. 그런데 계약장에서 실제로 발목을 잡는 건 그 세 줄에 없는 것들이다. 계약금은 청약금을 포함해 주택가격의 20%까지 받을 수 있어(주택공급에 관한 규칙 제60조), 분양가 6억 8,000만원짜리라면 1억 3,600만원이 그날 나간다. 인터넷뱅킹 1일 이체한도를 손보지 않고 온 사람은 계약 테이블에서 은행 앱을 붙잡게 된다. 여기에 수입인지 15만원, 대리계약이면 3개월 이내 발급 인감증명서까지 붙는다.

아래 12가지는 없으면 그날 계약 자체가 안 되는 것(A) → 그날 돈이 나가는 것(B) → 대리인일 때만 추가되는 것(C) 순으로 정리했다. 계약 안내문을 받았다면 A부터 역순으로 지워 나가면 된다.

우선순위 A — 빠지면 그날 계약이 안 되는 4가지

① 사진이 있는 실물 신분증 주민등록증·운전면허증·여권 중 하나. 모바일 신분증 인정 여부는 사업주체마다 다르므로 실물을 챙기는 게 안전하다. 계약자 본인이 아니면 아래 C 항목이 통째로 추가된다.

② 인감도장 또는 서명(모집공고문 기준) 요즘은 서명으로 갈음하는 현장이 늘었지만, 대리계약·공동명의는 여전히 인감도장을 요구하는 경우가 많다. 판단 기준은 인터넷 후기가 아니라 그 단지의 입주자모집공고문과 계약 체결 안내문이다.

③ 자격을 증명하는 서류 일체 주민등록표 등본(세대원 전원 표기), 가족관계증명서가 기본이고, 특별공급이면 소득·자산 증빙이 더 붙는다. 발급일이 오래된 서류는 반려되므로 계약일 직전에 새로 뽑는 게 원칙이다. 이 단계에서 서류가 모자라면 부적격으로 이어질 수 있으니, 부적격 당첨 사유와 구제 절차를 미리 읽어두면 좋다.

④ 계약금을 실제로 보낼 수 있는 상태의 계좌 OTP·보안카드, 그리고 무엇보다 이체한도. 이 항목만 따로 아래에서 다룬다.

우선순위 B — 그날 현장에서 돈이 나가는 3가지

⑤ 계약금 — 주택가격의 20% 범위. 청약금을 10% 이미 냈다면 그만큼 차감된다. ⑥ 수입인지(인지세) — 아래 표대로 금액이 정해진다. 계약 전에 미리 사서 지참하라고 안내하는 단지가 많다. ⑦ 발코니 확장·유상옵션 계약금 — 분양계약서와 별도 계약서로 쓰고, 계약금도 따로 걷는다. 확장비가 2,000만원대면 그 10%가 그날 추가로 빠져나간다는 뜻이다.

인지세 15만원, 절반만 내면 되는 이유

아파트 분양계약서는 인지세법 제3조 제1항 제1호의 "부동산 소유권 이전에 관한 증서"에 해당한다. 기재금액 구간별 세액은 다음과 같다.

계약서 기재금액	인지세
1,000만원 초과 3,000만원 이하	2만원
3,000만원 초과 5,000만원 이하	4만원
5,000만원 초과 1억원 이하	7만원
1억원 초과 10억원 이하	15만원
10억원 초과	35만원

두 가지만 기억하면 된다.

1억원 이하 주택은 아예 비과세다. 인지세법 제6조는 주택의 소유권 이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억원 이하인 것을 비과세로 정하고 있다. 소형 주택 계약이라면 수입인지를 살 필요가 없다.
납세의무는 시행사와 나눠 진다. 인지세법 제1조 제2항에 따라 과세문서를 공동으로 작성한 자는 연대하여 납부할 의무가 있고, 분양계약서의 공동작성자는 시행사(또는 수탁자)와 수분양자다(국세청 서면-2021-소비-5711). 그래서 실무에서는 15만원을 절반씩 나눠 수분양자 부담이 7만 5,000원인 단지가 많다. 다만 분담 비율은 단지별 안내문에 적힌 대로 따르는 것이므로, "무조건 절반"으로 단정하지 말고 안내문을 확인하자.

납세의무가 성립하는 시점은 계약당사자 간 서명·날인을 마치는 때다. 그러니 수입인지는 계약이 끝난 뒤가 아니라 그 전에 확보해 두는 편이 낫다. 우체국·은행 창구에서 살 수 있고, 시중은행 인터넷뱅킹·모바일 앱이나 전자수입인지 홈페이지에서도 발급된다.

분양가 6억 8,000만원 → 기재금액이 1억원 초과 10억원 이하 → 인지세 15만원 → 절반 부담이면 7만 5,000원.

이체한도에서 막히지 않기 위한 3가지 사전 작업

계약금 규모가 억 단위인데 이체한도는 대부분 그보다 작게 설정돼 있다. 계약일 최소 며칠 전에 아래를 처리해야 한다.

1회·1일 이체한도 증액 — 비대면으로 올릴 수 있는 상한이 정해져 있어, 큰 금액은 영업점 방문이나 추가 인증이 필요할 수 있다. 계약 전날 저녁에 확인하면 손쓸 시간이 없다.
지연인출제도 — 1회 100만원 이상이 송금·이체로 입금된 계좌에서는 입금된 때부터 30분간 자동화기기(CD/ATM)를 통한 인출·이체가 지연된다(금융감독원). 즉 다른 계좌로 돈을 모아서 ATM으로 빼려는 계획은 어긋난다. 금융회사 창구에서는 즉시 인출·이체가 가능하다는 점이 탈출구다.
입금계좌지정서비스를 걸어둔 계좌인지 확인 — 이 서비스는 미지정 계좌로는 1일 100만원 이내로만 이체되도록 제한한다. 시행사 계좌는 당연히 미지정 계좌다.

날짜 계산이 애매하면 날짜 계산기로 계약일 기준 며칠 전인지 세어보면 된다.

우선순위 C — 대리인이 갈 때 추가되는 서류

본인이 못 가는 경우가 생각보다 많다. 이때 준비물은 두 배가 된다.

⑧ 위임장 — 본인의 인감도장을 날인한 것. 단지에서 정한 양식이 있으면 그 양식을 쓴다. ⑨ 본인 인감증명서 — 통상 발급일로부터 3개월 이내의 본인발급분을 요구한다. ⑩ 본인 인감도장 — 위임장의 인감과 증명서의 인영이 일치해야 한다. ⑪ 대리인 신분증 — 대리인 본인 것. ⑫ 부부 공동명의라면 배우자분 ⑧~⑩ 한 세트 더 — 배우자가 동행하지 않으면 배우자 위임 서류가 별도로 필요하다.

⑨가 가장 자주 걸린다. 인감증명서는 발급 자체는 금방이지만 인감이 등록되어 있지 않으면 그날 안에 해결되지 않는다. 인감 등록 여부를 먼저 확인하자.

상황별 준비물 비교표

구분	신분증	인감증명서	위임장	추가 증빙
본인 단독	본인 실물	불필요(서명 가능 시)	—	등본·가족관계증명서
부부 공동명의(동행)	두 사람 모두	단지 기준에 따름	—	혼인관계증명서 추가 요구 가능
부부 공동명의(1인만 참석)	참석자 실물	불참자 3개월 이내	불참자 명의	위 서류 + 불참자 인감도장
제3자 대리	대리인 실물	계약자 3개월 이내	계약자 명의	계약자 인감도장
특별공급	본인 실물	위와 동일	위와 동일	소득·자산 증빙, 유형별 서류

계약금 다음에 나갈 돈, 계약 당일에 계산해두기

계약서에 서명하는 순간 이후 일정이 확정된다. 주택공급에 관한 규칙 제60조가 정한 입주금 구조를 분양가 6억 8,000만원에 그대로 대입하면 이렇게 된다.

단계	법정 범위	6억 8,000만원 적용
청약금	주택가격의 10%	6,800만원
계약금	청약금 포함 20%	1억 3,600만원
중도금	60% (계약금을 10% 범위로 받은 경우 70%)	4억 800만원
잔금	나머지	1억 3,600만원

중도금 규칙에도 숫자가 박혀 있다. 최초 중도금은 계약일로부터 1개월이 지난 뒤에 받아야 하고, 공정 50% 투입 또는 지붕 구조 완성 시점을 기준으로 그 전후 각 2회 이상 분할 납부해야 하며(중도금이 분양가의 30% 이하면 1회 이상), 기준시점 이전에는 중도금의 50%를 초과해 받을 수 없다. 잔금 중 전체 입주금의 10%에 해당하는 금액은 사용검사일 이후에 받도록 정할 수 있다. 단계별 금액을 더 자세히 나눠 본 계산은 계약금·중도금·잔금 돈 일정 쪽이 상세하다.

여기에 등기 단계의 세금이 붙는다. 지방세법상 유상거래 주택 취득세율은 취득당시가액 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 (취득가액 ÷ 3억원 × 2 − 3)%, 9억원 초과 3%다. 지방교육세는 그 취득세율의 10분의 1이고, 전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%가 더 붙는다.

6억 8,000만원 / 전용 84㎡ 적용 세율 = (6.8 ÷ 3 × 2 − 3) = 1.5333% 취득세 = 6억 8,000만원 × 1.5333% = 10,426,440원 지방교육세 = 그 10분의 1 = 1,042,644원 농어촌특별세 = 85㎡ 이하이므로 0원 합계 약 1,147만원 (전용 85㎡ 초과라면 농특세 136만원이 더해져 약 1,283만원)

취득세는 취득일부터 60일 이내 신고·납부이고, 소유권이전등기를 신청할 때는 주택도시기금법에 따른 국민주택채권 매입 의무도 생긴다. 채권은 매입 직후 매도하면 그날 할인율만큼만 실부담이 되므로, 액면 전액을 현금으로 준비할 필요는 없다. 잔금·입주 시점의 할 일 순서는 입주 지정기간 할 일 순서에 정리돼 있다.

서명 전에 눈으로 확인할 5줄

준비물을 다 챙겨도 계약서를 안 읽으면 손해는 그대로 남는다. 최소 이 다섯 줄은 손가락으로 짚어가며 확인하자.

전매제한 기간과 실거주 의무 — 팔 수 있는 시점과 살아야 하는 기간. 두 개는 별개 규제다.
중도금 납부일 전체 — 회차별 날짜를 캘린더에 옮겨 적는다. 하루만 늦어도 연체료다.
중도금 무이자 / 이자후불제 / 이자부담 중 어느 조건인지 — 같은 분양가라도 총부담이 수천만원 갈린다.
잔금 조건과 사용검사 후 납부분 — 위 표의 10% 조항이 적용되는지.
유상옵션 해지 가능 시점 — 확장·옵션은 특정 시점 이후 해지가 막힌다.

전매제한과 실거주 의무의 차이는 전매제한과 실거주 의무 글에서 따로 다뤘다. 청약·주거 관련 다른 주제는 kimgoon 청약·주거 가이드에 모여 있고, 지금 진행 중인 단지의 계약일과 일정은 청약 일정에서 확인할 수 있다.

자주 묻는 질문

계약일에 못 가면 당첨이 취소되나요? 정해진 계약 체결 기간에 계약하지 않으면 당첨은 무효가 되고 주택은 예비입주자나 무순위 공급으로 넘어갑니다. 다만 계약 기간은 보통 며칠에 걸쳐 있고 사업주체가 시간을 배분하므로, 배정된 시간에 갈 수 없다면 취소가 아니라 일정 조정을 먼저 문의하는 게 맞습니다. 정말 갈 수 없다면 위임장을 준비해 대리계약으로 돌리는 편이 안전합니다.

수입인지는 꼭 미리 사가야 하나요? 납세의무가 서명·날인 시점에 성립하므로 계약 현장에서 요구하는 단지가 많습니다. 우체국·은행 창구뿐 아니라 시중은행 앱과 전자수입인지 홈페이지에서도 발급되니, 계약 전날 온라인으로 받아 출력해 두면 됩니다. 분양가가 1억원 이하인 주택이라면 인지세법 제6조에 따라 비과세이므로 살 필요가 없습니다.

계약금을 신용카드로 낼 수 있나요? 일반적으로 계약금은 지정 계좌 입금(무통장 입금 또는 계좌이체)만 받습니다. 카드 결제는 기대하지 말고 이체한도를 미리 올려두는 게 정답입니다. 이체가 안 되는 상황이면 금융회사 창구에서는 지연인출 제한 없이 처리된다는 점을 이용해 은행 영업시간 안에 계약 시간을 잡는 것도 방법입니다.

인감도장이 없으면 서명만으로 계약이 되나요? 본인이 직접 참석하는 경우엔 서명으로 갈음하는 단지가 많습니다. 하지만 대리계약이나 공동명의 중 1인만 참석하는 경우엔 위임장에 인감을 날인하고 인감증명서로 대조해야 하므로 인감 등록이 필수입니다. 인감을 등록해 본 적이 없다면 계약일 며칠 전에 주민센터에서 먼저 등록하세요.

부부 공동명의는 계약 당일에 정해야 하나요? 공동명의 가능 여부와 지분 비율은 단지 안내문에서 정하며, 계약 시점에 확정하는 것이 원칙입니다. 계약 후에 명의를 바꾸는 것은 전매·명의변경 제한에 걸릴 수 있어 사실상 어렵습니다. 대출 심사와 취득세·양도세까지 영향을 받으니 계약장에 가기 전에 결론을 내고 필요한 배우자 서류를 함께 챙기세요.

당첨 확인부터 계약까지 전체 흐름을 한 번에 보고 싶어요. 청약 당첨 후 절차 타임라인 글이 서류 제출부터 입주까지의 순서를 시간축으로 정리해 두었습니다. 이 글은 그중 "계약 당일" 하루만 확대한 것으로 보면 됩니다.