📋 청약 기초2026.03.04·약 7분 소요

전매제한과 실거주 의무 — 당첨 전에 확인해야 하는 두 가지 족쇄

분양가상한제 단지에는 팔 수 없는 기간과 반드시 살아야 하는 기간이 함께 붙습니다. 두 제도가 어떻게 다르고 무엇을 기준으로 시작되는지, 어디서 확인하는지 정리했습니다.

작성 둥지 운영자최초 작성 2026년 3월 4일최종 검토 2026년 3월 4일

둥지 가이드는 한국부동산원 청약홈·국토교통부 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

청약에서 당첨 자체보다 나중에 문제가 되는 것이 전매제한과 실거주 의무다. 둘 다 "당첨 후에 내 선택을 제한하는" 조건인데, 공고를 읽을 때는 자격 요건에 시선이 가서 그냥 넘기게 된다.

특히 이 두 가지는 서로 다른 제도다. 이름이 비슷해 하나로 묶어 이해하는 경우가 많은데, 근거도 다르고 기간 산정 기준도 다르고 위반의 결과도 다르다.

전매제한과 실거주 의무는 무엇이 다른가

한 문장으로 요약하면 이렇다.

전매제한 — 정해진 기간 동안 분양권·주택을 다른 사람에게 넘길 수 없다. "팔 수 없다"에 관한 제한이다.
실거주 의무 — 정해진 기간 동안 본인이 그 집에 실제로 살아야 한다. "비워 둘 수 없다"에 관한 의무다.

둘은 독립적으로 붙는다. 전매제한만 있는 단지도 있고, 둘 다 붙는 단지도 있다. 그래서 "전매제한이 짧으니 괜찮다"는 판단이 실거주 의무 앞에서 무너지는 일이 생긴다.

가장 큰 실무적 차이는 이것이다. 전매제한은 팔지 않으면 지켜지지만, 실거주 의무는 아무것도 하지 않으면 위반된다. 입주 시점에 다른 곳에 살고 있어야 할 사정(직장·자녀 학교·기존 전세 만기)이 있다면 당첨 전에 계산해 둬야 한다.

어떤 단지에 붙나

두 제도는 주로 분양가상한제가 적용되는 단지와 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 물량에 붙는다. 공공택지에서 공급되는 물량, 공공분양에도 별도의 제한이 따라온다.

여기서 중요한 것은 단지마다 다르다는 점이다. 같은 시기에 나온 같은 지역 단지라도 사업 방식과 택지 성격에 따라 적용 여부가 갈린다. 이 앱의 단지 상세에는 원천이 제공하는 규제 플래그(분양가상한제·투기과열지구·조정대상지역·공공주택지구·정비사업)를 배지로 그대로 표시하므로, 후보 단지를 좁힐 때 1차 필터로 쓸 수 있다.

다만 배지는 신호이고 정본은 공고다. 적용 여부와 기간은 반드시 원문 공고에서 확인해야 한다.

기간은 언제부터 세나

기간 산정 기준이 두 제도에서 다르고, 이 차이가 계획을 크게 바꾼다.

전매제한은 통상 당첨자 발표일을 기산점으로 삼는다. 즉 계약이나 입주와 무관하게, 발표된 날부터 시계가 돌기 시작한다.
실거주 의무는 성질상 입주가 가능해진 시점을 기준으로 시작된다. 아직 준공되지 않은 집에 살 수는 없기 때문이다.

이 차이 때문에 전매제한은 입주 전에 상당 부분 지나가는 반면, 실거주 의무는 입주 후부터 시작된다. 분양에서 입주까지 통상 2~3년이 걸리므로, 전매제한이 이미 끝난 상태로 입주하면서 그때부터 실거주 의무가 시작되는 구조가 만들어진다.

구체적인 연수는 규제지역 지정 여부, 분양가상한제 적용, 공급 유형에 따라 나뉘고 정책 변경이 잦은 영역이다. 이 글에서 특정 숫자를 단정하지 않는 이유가 그것이다. 연수는 원문 공고에 반드시 명시되므로 거기서 읽는 것이 정확하다.

실거주 의무를 지키기 어려울 때

현실적으로 가장 자주 부딪히는 상황들이다.

직장이 멀다 — 통근이 불가능한 거리인 경우.
기존 전세 만기가 안 맞는다 — 입주 시점과 전세 만기 사이에 공백이 생기는 경우.
자녀 학교 문제 — 학기 중 이전이 어려운 경우.
잔금이 부족해 세를 놓아야 한다 — 실거주 의무가 있으면 이 선택지가 막힌다. 자금 계획을 계약금·중도금·잔금 일정과 잔금대출 비교 기준으로 먼저 세워야 하는 이유다.

예외 인정 사유(해외 체류, 근무·생업 사정 등)가 제도상 존재하지만 인정 범위가 좁고 증빙이 필요하다. "사정이 있으면 봐준다"고 기대하고 청약하는 것은 위험하다.

위반하면 어떻게 되나

두 제도 모두 위반 시 제재가 따르는 강제 규정이다. 단순한 권고가 아니다. 위반 형태와 정도에 따라 계약 취소, 환수, 형사처벌, 향후 청약 제한 등이 뒤따를 수 있다.

특히 위반으로 계약이 취소된 물량은 불법행위 재공급으로 다시 시장에 나온다. 이 유형은 무순위 목록에 섞여 보이지만 자격 요건이 사후 접수 무순위와 정반대다 — 당초 공급 유형의 자격을 그대로 요구하고 재당첨 제한이 붙는다. 이 앱이 무순위 목록에서 세부 유형 배지를 따로 표시하는 이유이고, 자세한 구분은 무순위 청약 4가지 유형에 정리해 두었다.

청약 전에 확인할 체크리스트

공고에서 '전매제한'과 '입주(실거주) 의무'를 각각 찾는다. 한 항목만 보고 넘어가지 않는다.
기산점과 연수를 메모한다. 발표일 기준인지 입주 가능일 기준인지까지 적어 둔다.
입주 예정 시기를 내 생활 계획과 겹쳐 본다. 전세 만기, 직장 이동 가능성, 자녀 학년을 같은 표에 놓고 본다.
실거주 의무가 있다면 잔금을 자기 자금과 대출로만 맞출 수 있는지 확인한다. 전세 보증금을 잔금에 쓰는 계획은 성립하지 않는다.
규제 배지를 후보 필터로 쓴다. 분양 단지 목록에서 분양가상한제·투기과열지구 배지로 1차 선별하고, 최종 판단은 공고로 한다.

실거주 의무가 붙은 단지에 당첨됐다면 입주 시점이 곧 이사 시점이 된다. 이삿날을 잡을 때 연휴·평일 배치를 함께 보려면 공휴일 캘린더가 도움이 된다. 제도 전반은 kimgoon 청약 가이드에 단계별로 모아 뒀다.

자주 묻는 질문

전매제한이 끝나면 바로 팔 수 있나요? 전매제한 기간이 지났다는 것은 매도가 가능해졌다는 뜻일 뿐, 실거주 의무가 남아 있으면 그 기간에는 비워 둘 수 없다. 두 제도는 별도로 붙으므로 각각의 기간이 모두 지났는지 확인해야 한다.

실거주 의무가 있는 집을 전세로 놓을 수 있나요? 실거주 의무 기간에는 원칙적으로 불가능하다. 잔금을 전세 보증금으로 맞추는 계획이 성립하지 않는다는 뜻이라, 자금 계획을 세울 때 이 부분이 가장 먼저 걸린다. 예외 인정 사유가 제도상 있지만 범위가 좁고 증빙을 요구한다.

전매제한 기간에 배우자에게 명의를 넘기는 것도 안 되나요? 전매는 권리를 다른 사람에게 넘기는 행위를 폭넓게 본다. 가족 간 이전이라고 자동으로 허용되지 않으므로, 필요한 사정이 있다면 사전에 사업주체와 공고 기준을 확인해야 한다. 임의로 처리하면 계약 취소 사유가 된다.

전매제한 기간은 어디에 적혀 있나요? 입주자모집공고문에 명시된다. 항목명이 '전매제한', '전매행위 제한' 등으로 표기되고, 실거주 의무는 '거주의무' 항목으로 따로 나온다. 두 항목을 각각 찾아 기산점과 연수를 함께 메모해 두는 편이 안전하다.

규제지역이 해제되면 이미 당첨된 물량의 제한도 풀리나요? 당첨 이후 지정이 바뀌었을 때 기존 물량에 어떻게 적용되는지는 시기별 적용 규정에 따라 달라진다. 자동으로 소급 해제된다고 단정할 수 없으므로 사업주체와 청약홈 안내로 확인해야 한다.

정리

전매제한은 "팔 수 없는 기간", 실거주 의무는 "살아야 하는 기간"이고, 두 제도는 근거와 기산점이 다르다. 전매제한은 발표일부터, 실거주 의무는 입주 가능 시점부터 시작되는 것이 일반적인 구조다. 연수와 적용 여부는 규제지역 지정·분양가상한제 적용·공급 유형에 따라 갈리고 정책 변경이 잦으므로, 최종 확인은 청약홈 원문 공고에서 해야 한다.