📋 청약 기초2026.10.09·약 12분 소요

청약 주택형 084.9876A 읽는 법 — 전용 84㎡는 몇 평인가, 주택형 11,758개 실측 (2026년)

청약 공고의 주택형 번호는 평이 아니라 전용면적이다. 분양 아파트 주택형 11,758개를 실측하니 전용 84㎡의 공급면적은 중간값 112㎡(33.9평)였고 열 개 중 여섯은 34평이 아니었다. 85㎡ 경계가 세금·특공을 가르는 이유까지 정리했다.

작성 둥지 운영자최초 작성 2026년 10월 9일최종 검토 2026년 10월 9일

둥지 가이드는 한국부동산원 청약홈·국토교통부 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

청약홈 공고에서 '084.9876A'를 보고 84평짜리냐고 묻는 경우가 적지 않다. 이 숫자는 평이 아니라 **전용면적 84.9876㎡**이고, 분양 광고가 말하는 '34평'과는 재는 기준부터 다르다. 2021년 1월부터 2026년 10월까지 청약홈에 올라온 분양 아파트(민영·국민 분양주택) 2,242개 단지의 주택형 11,758개를 전부 모아, 이 번호와 면적이 실제로 어떻게 분포하는지 쟀다.

주택형 번호의 구조 — 정수 3자리, 소수 4자리, 끝 문자

주택형 번호는 세 조각으로 나눠 읽는다.

조각	`084.9876A`에서	뜻
앞 3자리	`084`	전용면적의 정수부(㎡). 100㎡ 미만은 앞에 0을 채운다
소수 4자리	`.9876`	전용면적의 소수부. 84.9876㎡가 한 숫자다
끝 문자	`A`	같은 면적대 안에서 평면을 구분하는 이름표

수집한 11,758개는 하나도 빠짐없이 소수 4자리 형식이었다. 끝 문자가 없는 주택형은 19.8%였는데, 그 면적대에 평면이 하나뿐이라 구분할 필요가 없는 경우다.

이 번호가 전용면적인 이유는 규칙에 있다. 「주택공급에 관한 규칙」은 공동주택의 세대별 공급면적을 주거전용면적으로 표시하도록 정하고 있어서, 입주자모집공고의 주택형도 전용면적으로 적힌다. 2007년 7월 법정계량단위 사용이 의무화된 뒤로 공고문에서 '평'은 사라졌고, 평형은 광고와 일상 대화에만 남았다.

면적은 다섯 가지 — 전용·주거공용·공급·기타공용·계약

공고문 주택형 표에는 면적 칸이 여러 개다. 관계는 덧셈 두 번으로 정리된다.

면적	포함되는 곳	계산
주거전용면적	현관문 안쪽의 방·거실·주방·욕실	외벽 내부선 기준(주택법 시행규칙 제2조)
주거공용면적	계단·복도·엘리베이터 홀·1층 현관	지상층 공용 부분의 세대별 몫
공급면적	분양 광고의 'OO평'이 재는 면적	전용 + 주거공용
기타공용면적	지하주차장·관리사무소·경비실·커뮤니티 시설	단지 공용 부분의 세대별 몫
계약면적	분양계약서에 적히는 면적	공급 + 기타공용

여기에 발코니(서비스면적)는 어느 면적에도 들어가지 않는다. 건축법 시행령의 면적 산정 기준상 외벽에 붙은 발코니는 폭 1.5m까지 바닥면적에서 빠지기 때문이다. 발코니를 확장하면 실사용 면적은 넓어지지만 서류상 전용면적은 그대로이고, 확장비는 분양가와 별도로 붙는다.

청약에서 기준이 되는 면적은 거의 전부 전용면적이다. 60㎡·85㎡ 경계, 국민주택규모 판정, 특별공급 대상 여부가 모두 전용으로 갈리고, 등기부등본과 건축물대장에 적히는 것도 전용면적이다. 청약 용어를 처음부터 차례로 훑고 싶다면 kimgoon 청약 가이드 모음에 기초 글이 모여 있다.

전용 84㎡는 몇 평인가 — 광고 평형 실측표

광고의 '34평'은 공급면적을 3.3058㎡(1평)로 나눈 값이다. 전용 84㎡대 주택형 4,693개의 공급면적을 평으로 바꿔 반올림하면 이렇게 퍼진다.

광고 평형(공급면적 기준)	전용 84㎡대 주택형	비중
31평 이하	32개	0.7%
32평	175개	3.7%
33평	1,307개	27.8%
34평	1,923개	41.0%
35평	846개	18.0%
36평	326개	6.9%
37평 이상	84개	1.8%

'84는 34평'이라는 통념은 가장 흔한 값으로는 맞지만, 84㎡대 열 개 중 여섯 개는 34평이 아니다. 전용 59㎡대(1,750개)도 25평 45.7%, 24평 33.1%, 26평 15.6%로 나뉘었다.

면적대별 공급면적 중간값은 다음과 같다.

주택형(전용)	주택형 수	공급면적 중간값	평 환산	하위 10% ~ 상위 10%
59㎡대	1,750개	81.88㎡	24.8평	79.15 ~ 85.55㎡
74㎡대	618개	100.05㎡	30.3평	97.34 ~ 103.47㎡
84㎡대	4,693개	111.95㎡	33.9평	108.80 ~ 116.94㎡
114㎡대	83개	148.01㎡	44.8평	144.07 ~ 156.30㎡

공고문의 ㎡ 숫자를 평으로 바로 바꿔 보고 싶다면 평·㎡ 단위 변환기에 넣으면 된다.

전용률 — 같은 평형이라도 집 안 넓이가 다르다

전용률은 전용면적 ÷ 공급면적이다. 같은 34평 광고라도 전용률이 낮으면 계단·복도 몫이 크고 현관문 안쪽은 좁다.

면적대(전용)	주택형 수	전용률 중간값	하위 10%	상위 10%
60㎡ 이하	2,694개	72.7%	68.4%	75.8%
60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하	6,558개	75.6%	72.2%	78.0%
85㎡ 초과	2,506개	77.0%	73.0%	80.9%

작은 집일수록 전용률이 낮다. 엘리베이터 홀이나 계단은 세대가 작다고 그만큼 줄일 수 없어서, 작은 세대일수록 공용 몫의 비중이 커진다.

전용 84㎡대의 주거공용면적(공급 − 전용)은 중간값 27.1㎡였고, 하위 10%가 24.0㎡, 상위 10%가 32.2㎡였다. 같은 84인데 공용 몫이 8㎡ 넘게(약 2.5평) 벌어진다. 연도별 84㎡대 전용률 중간값은 2021년 75.75%, 2023년 76.21%, 2026년 75.35%로 큰 흐름 변화는 없었고, 국민주택(75.9%)과 민영주택(75.8%)도 거의 같았다.

왜 하필 84.9x인가 — 85㎡ 경계가 가르는 것들

전용 84㎡대 4,693개 중 60.0%(2,816개)가 84.9㎡ 이상이었고, 84.99㎡ 이상도 663개(14.1%)였다. 반면 85㎡를 넘고 86㎡에 못 미치는 주택형은 11,758개 중 4개뿐이었다. 85를 넘기지 않는 선에서 소수점 아래까지 최대한 채운다는 뜻이다. 59㎡대도 62.6%가 59.9㎡ 이상이었다.

85㎡는 「주택법」 제2조의 국민주택규모(주거전용 85㎡ 이하, 수도권이 아닌 도시지역 밖 읍·면은 100㎡ 이하) 경계다. 이 선 하나가 여러 가지를 동시에 가른다.

구분	전용 85㎡ 이하	전용 85㎡ 초과	근거
국민주택 공급	가능	불가(실측 0개)	주택법 국민주택규모
신혼부부·생애최초 특별공급	대상	대상 아님	주택공급에 관한 규칙
민영주택 특공 비중(세대 기준 실측)	51.4 ~ 53.4%	13.5%	둥지 집계
취득 시 농어촌특별세	비과세	0.2%	농어촌특별세법
분양가 부가가치세	면제	건물분 10%	조세특례제한법

국민주택은 특공 비중이 더 높아 60㎡ 이하 79.3%, 60~85㎡ 77.3%가 특별공급 물량이었다. 일반공급만 노린다면 85㎡ 초과 주택형에서 일반공급 몫이 훨씬 크다는 뜻이다.

세금 차이를 숫자로 풀면 이렇다. 6억원짜리 주택을 1주택으로 취득하면 전용 85㎡ 이하는 취득세 1% + 지방교육세 0.1% = 1.1%(660만원), 85㎡ 초과는 농어촌특별세 0.2%가 붙어 **1.3%(780만원)**다. 가격이 같아도 면적 경계 하나로 120만원이 갈린다(감면·중과가 없는 일반 1주택 기준).

가점제·추첨제 물량 비율도 85㎡를 기준으로 나뉜다. 세부 비율은 가점제와 추첨제 물량이 나뉘는 구조에 정리해 뒀다.

끝 문자 A·B·P·T — 규칙이 아니라 단지마다 붙이는 이름표

끝 문자 분포는 다음과 같다.

끝 문자	주택형 수	비중
A	3,380개	28.7%
B	2,981개	25.4%
없음	2,325개	19.8%
C	1,393개	11.8%
D	559개	4.8%
P	262개	2.2%
E	234개	2.0%
T	137개	1.2%
그 밖의 문자	487개	4.1%

A가 붙은 주택형은 평균 139.1세대, B는 82.1세대로 A에 물량이 몰린다. 그 면적대의 주력 평면에 A를 붙이는 경우가 많다는 뜻이다.

P와 T는 흔히 펜트하우스(P)·테라스(T)로 읽힌다. 실측에서도 P 주택형은 전용 중간값 139.6㎡에 주택형당 평균 10.4세대, T는 평균 7.0세대로 소량 특화 평면의 모습이었다. 하지만 법으로 정해진 표기가 아니다. 2021년 9월 접수한 서울 강동구 'e편한세상 강일 어반브릿지'는 전용 84㎡대 한 면적에 주택형 20개를 두고 A부터 T까지 알파벳을 순서대로 붙였다. 여기서 084.2410P와 084.0941T는 16번째·20번째 순번일 뿐이고, 분양최고금액도 나머지 84㎡ 타입과 같은 7억 7천만~8억원대였다. 문자의 의미는 그 단지 공고문의 평면도에서 확인해야 한다.

같은 84인데 경쟁률은 3배 갈린다

청약은 주택형 단위로 신청하고 경쟁률도 주택형 단위로 나온다. 같은 단지 일반공급은 주택형 하나만 고를 수 있으니, 어느 문자를 고르느냐가 곧 당첨 확률을 바꾼다.

84㎡대 주택형이 2개 이상이고 1순위 해당지역 경쟁률이 집계된 단지 1,323곳을 보면 이렇다.

지표	값
같은 단지 84㎡대 타입 간 최고/최저 경쟁률 배수(중간값, 최저 0건 제외)	3.1배
타입 간 경쟁률이 2배 이상 벌어진 단지	865곳(65.4%)
한 타입은 공급보다 신청이 적었는데 다른 타입은 넘친 단지	266곳(20.1%)

다섯 곳 중 한 곳은 같은 84㎡인데 한쪽은 해당지역 1순위에서 미달, 다른 쪽은 마감이었다. 물량·평면·향이 타입마다 달라 수요가 한쪽으로 쏠린다. 단지별 주택형 경쟁률은 청약 경쟁률 기록에서 지난 공고까지 찾아볼 수 있다.

평당 분양가 계산 — 공급 기준과 전용 기준은 32% 다르다

최근 1년(2025년 10월 이후 접수) 전용 84㎡대 주택형 807개의 분양최고금액 중간값은 6억 1,180만원, 공급면적 중간값은 112.43㎡, 전용면적 중간값은 84.93㎡였다. 이 숫자로 3.3㎡당 가격을 끝까지 풀면 다음과 같다.

나누는 면적	면적	평 환산	3.3㎡당 분양가
공급면적	112.43㎡	34.01평	약 1,799만원
전용면적	84.93㎡	25.69평	약 2,381만원

같은 집인데 어느 면적으로 나누느냐에 따라 3.3㎡당 가격이 582만원(32.4%) 벌어진다. 분양 광고의 평당 분양가는 보통 공급면적 기준이고, 실거래가 공개시스템처럼 전용면적으로 적는 자료도 많다. 두 숫자를 바로 비교하면 신축 분양가가 실제보다 싸 보이니, 기준 면적부터 맞춘다. 같은 기간 서울 84㎡대 53개만 따로 보면 분양최고금액 중간값은 18억 8,000만원이었다.

공고문 주택형 표 읽는 순서

앞 3자리로 면적 대역 확인 — 60㎡ 이하, 60~85㎡, 85㎡ 초과 중 어디인지가 특공 자격과 세금을 가른다.
공급면적 ÷ 3.3058로 광고 평형 역산 — 84㎡대라도 32~37평까지 나온다.
전용률 계산 — 60~85㎡ 중간값 75.6%보다 낮으면 같은 평형 대비 집 안이 좁다.
끝 문자가 여러 개면 평면도 확인 — 판상형·타워형, 베이 수, 향이 타입마다 다르다.
특공·일반 세대수 분리 — 일반공급으로 넣는다면 일반 세대수가 실제 경쟁 대상이다.
분양최고금액은 상한 — 그 주택형에서 가장 비싼 층·향의 가격이고, 발코니 확장·옵션비는 별도다.

분양 단지 찾기에서 단지를 열면 주택형마다 공급면적·일반/특공 세대수·분양최고금액이 한 표로 정리돼 있어 위 순서대로 바로 따져 볼 수 있다.

자주 묻는 질문

주택형 084는 84평이라는 뜻인가요? 아닙니다. 전용면적 84㎡라는 뜻입니다. 전용면적을 평으로 바꾸면 약 25.7평이고, 광고에서 쓰는 공급면적 기준으로는 실측 중간값이 111.95㎡, 약 33.9평입니다.

34평 아파트는 전용면적이 몇 ㎡인가요? 대부분 전용 84㎡대입니다. 실측에서 84㎡대 주택형의 41.0%가 공급면적 34평으로 환산됐습니다. 다만 같은 84㎡대가 33평(27.8%)이나 35평(18.0%)으로도 나오니, 공고문 주택형 번호로 전용면적을 직접 확인하는 게 정확합니다.

발코니를 확장하면 전용면적이 늘어나 85㎡를 넘게 되나요? 아닙니다. 발코니는 서비스면적이라 확장해도 서류상 전용면적은 그대로입니다. 그래서 특별공급 자격이나 농어촌특별세 같은 85㎡ 판정도 확장 여부와 상관없이 공고문·건축물대장의 전용면적으로 합니다.

주택형 끝 알파벳 A와 B 중 어느 쪽이 더 좋은가요? 문자 자체에는 우열이 없습니다. 단지마다 평면을 구분하려고 붙이는 이름표라, 공고문 평면도에서 구조·베이 수·향을 보고 골라야 합니다. 같은 84㎡라도 타입 간 경쟁률이 중간값 3.1배 벌어지므로, 일반공급 세대수와 비슷한 단지의 과거 타입별 경쟁률을 함께 보면 판단에 도움이 됩니다.

전용률이 높은 단지가 무조건 좋은가요? 같은 공급면적이면 집 안이 넓다는 뜻이라 대체로 유리합니다. 다만 주거공용면적에는 복도·엘리베이터 홀·1층 현관이 들어가 전용률이 아주 높으면 이 공간이 빠듯할 수 있습니다. 분양가를 비교할 때는 전용률보다 전용면적 기준 3.3㎡당 가격으로 맞춰 보는 쪽이 더 정확합니다.