청약 해당지역 vs 기타지역 — 수도권 2,309개 주택형 실측, 기타지역 신청 92.8%는 물량이 안 내려왔다

2024년 1월 이후 서울에서 1순위 일반공급이 진행된 아파트 주택형 537개 중 518개(96.5%)는 해당지역 거주자만으로 모집이 끝났다. 같은 기간 서울 물량에 '기타지역'으로 넣은 신청은 56,224건인데, 그중 55,994건(99.6%)은 애초에 자기 순번까지 물량이 내려오지 않는 주택형에 들어갔다. 경쟁률이 낮아 보이는 주택형을 골랐어도 결과는 같다. 해당지역과 기타지역은 경쟁률이 다른 게 아니라 배정 순번이 다르기 때문이다.

이 글의 실측 수치는 청약홈이 공개하는 주택형별 경쟁률 자료를 kimgoon 청약 데이터로 집계한 것이다. 대상은 2024-01-01 ~ 2026-09-10 입주자모집공고, 1순위 일반공급 주택형 단위 2,309건(수도권)이다.

'해당지역'과 '기타지역'을 가르는 법 조항

청약 신청 화면에 뜨는 거주지역 구분은 사업주체가 임의로 나눈 게 아니라 「주택공급에 관한 규칙」(현행 [시행 2026. 6. 15.] 국토교통부령 제1592호)에서 나온다.

• 해당지역 — 제4조제1항제1호·제2호. 국민주택은 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원에게, 민영주택은 해당 주택건설지역에 거주하는 성년자에게 공급한다. 여기서 '주택건설지역'은 시·군 단위(특별시·광역시는 그 시 전체)다.
• 기타지역 — 제4조제3항. 같은 광역권에 사는 사람도 공급대상으로 본다. 이 광역권이 8개로 묶여 있다.

즉 부산 거주자는 울산 단지에 기타지역으로 넣을 수 있지만 대구 단지에는 넣을 수 없다. 반대로 수도권은 서울·인천·경기가 한 덩어리라, 인천 거주자도 서울 단지에 기타지역 자격으로 신청할 수 있다. 수도권 신청자가 유독 많은 이유가 여기 있다.

순번이 먼저다 — 경쟁률이 낮아도 기회가 없는 이유

핵심은 제25조제3항이다. "다음 각 호의 주택건설지역에서 공급하는 주택의 공급신청자 중 같은 순위에서는 해당 주택건설지역의 거주자가 우선한다"고 못박고, 제9호로 위 8개 광역권을 전부 끌어온다. 2026년 6월 15일 개정으로 "제4조제5항에 따른 거주기간 요건을 갖춘 사람으로 한정한다"는 괄호까지 붙었다.

그래서 배정 순서는 이렇게 흐른다.

1. 1순위 해당지역 신청자 중에서 선정한다(가점제·추첨제 비율은 별도 적용).
2. 해당지역 신청자 수가 공급 세대수에 미달했을 때만 남은 물량이 기타지역 순번으로 내려간다.
3. 그래도 남으면 2순위로 넘어간다.

결과적으로 기타지역 신청자에게는 "경쟁률 몇 대 1"이라는 숫자 자체가 의미 없는 구간이 생긴다. 해당지역에서 마감되면 기타지역 경쟁률은 계산조차 되지 않는다. 앞서 본 서울 사례에서 기타지역 신청 5만 6천 건 대부분이 여기 해당한다.

실측 ① 수도권 1순위 2,309개 주택형

'해당지역에서 마감'은 그 주택형의 1순위 해당지역 신청 건수가 일반공급 세대수 이상이어서 기타지역 순번까지 물량이 내려가지 않은 경우다(예비입주자 선정은 별개로, 제26조에 따라 공급 세대수의 500% 이상을 뽑는다).

서울은 사실상 닫혀 있다. 반면 경기는 63.1%가 미달로 기타지역에 물량이 내려갔다. 같은 '수도권 기타지역'이라도 서울을 노리는 것과 경기를 노리는 것은 전혀 다른 게임이다.

실측 ② 그럼 기타지역으로 넘어간 물량은 어떤 단지였나

기대를 걸 만한 건 해당지역이 미달한 1,051개 주택형이다. 그런데 이쪽도 사정이 좋지 않다.

기타지역에 기회가 생기는 단지의 4분의 3은 기타지역 신청자까지 다 합쳐도 미달이다. 바꿔 말해 기타지역 자격으로 당첨되기 쉬운 곳은 대체로 해당지역 주민이 외면한 곳이다. 반대로 경쟁률이 붙는 인기 단지는 기타지역 순번이 열리지 않는다. 이 둘 사이에 낀 구간(해당지역 미달 + 기타지역 합산 마감)이 249개, 전체 2,309개의 10.8%다. 기타지역 전략이 실제로 먹히는 표적은 이 10.8%다.

청약홈의 지역별 당첨가점 통계도 같은 얘기를 한다. 2025년 1월~2026년 7월(19개월) 사이 서울은 해당지역 가점 통계가 16개월치 쌓이는 동안 기타지역 통계는 2025년 5월 단 한 달만 집계됐다. 그 한 달의 기타지역 평균 최저가점은 67.0점으로, 같은 기간 서울 해당지역 평균 최저가점 50.9점보다 오히려 16점 높았다. 어쩌다 문이 열려도 들어가는 사람은 고가점자였다는 뜻이다. 경기는 해당지역·기타지역 모두 18개월 집계됐고 평균 최저가점이 29.2점 대 27.7점으로 붙어 있다.

사는 것만으로는 부족하다 — 거주기간 요건

제4조제5항은 시장·군수가 투기 방지를 위해 거주기간 요건을 걸 수 있게 하고, 해당 주택건설지역이 수도권의 투기과열지구이면 2년 이상의 거주기간을 정해 우선공급하게 해야 한다고 의무화한다. 여기서 말하는 2년은 "지금 거주 중"이 아니라 입주자모집공고일에서 역산한 계속 거주기간이다.

제4조제7항은 그 기간 계산에서 빼야 할 것을 정해 뒀다.

• 국외에 계속하여 90일을 초과해 거주한 기간
• 국외 거주 전체기간이 연간 183일을 초과하는 기간
• 입국일부터 7일 이내 같은 국가로 출국하면 국외에 계속 거주한 것으로 본다

주재원·유학·장기출장 이력이 있으면 전입신고 날짜만 보고 안심하면 안 된다. 다만 세대원 중 청약 신청자만 생업 때문에 국외 체류 중이면 국내 거주로 본다(제4조제8항). 10년 이상 장기복무 군인은 해당 주택건설지역 거주로 보되 수도권 주택은 '수도권 거주자'로 본다(제4조제4항).

규제지역은 최근 다시 늘었다. 입주자모집공고에 규제 표기가 붙은 단지를 연도별로 세면 2023년 3건, 2024년 10건, 2025년 9건이던 것이 2026년에는 32건이다. 2025년 이후 투기과열지구 공고가 나온 곳은 서울 동작·영등포·서초·강남·송파·용산·마포·성북·서대문·강북·강서·노원구와 경기 과천·의왕·광명·성남(수정·분당)·안양 동안·용인 수지 등이다. 내 지역이 여기 들어가면 거주 2년이 채워졌는지부터 확인해야 한다. 지금 사는 집 계약을 언제까지 끌고 갈지 판단해야 한다면 전월세 실거래가로 이사 비용을 먼저 견적내 보는 편이 낫다.

대규모 택지개발지구는 2분할이 아니라 3분할이다

신도시·공공주택지구 공고에서 '기타경기' 같은 낯선 칸을 본 적이 있다면 제34조(대규모 택지개발지구 등에서의 우선공급) 때문이다. 적용 대상은 수도권의 택지개발사업지구, 수도권의 공공주택지구, 경제자유구역 개발사업구역 중 면적 66만㎡ 이상인 곳이다.

경기도 신도시 물량이 실질적으로 '해당 시 30% → 경기 20% → 수도권 50%' 3단으로 쪼개지는 근거다. 단서도 중요하다. 해당 주택건설지역 신청자가 공급량에 미달하면 그 물량은 경기도 거주자 몫에 포함된다. 경기 단지 중 이 3분할 구조로 경쟁률이 집계된 곳은 경쟁률 자료가 있는 경기 1,243개 단지 중 143곳(11.5%)이었다. 여기서도 거주기간은 시·도지사가 정하며, 수도권 투기과열지구면 2년 이상이다.

그래서 어떻게 넣어야 하나

• 서울 단지에 인천·경기 거주자로 넣는 경우 — 기타지역 신청 56,224건 중 물량이 순번까지 내려온 주택형에 들어간 건 230건, 0.4%다. 낙첨해도 통장은 유지되니 손해는 아니지만 이걸 '전략'이라 부르긴 어렵다. 본판은 무순위나 예비입주자 쪽이다.
• 경기 단지에 다른 시·군 거주자로 넣는 경우 — 해당지역 미달이 63.1%라 현실적 선택지다. 다만 합산까지 마감되는 곳은 그중 24%뿐이니, 애초에 살 만한 단지인지를 먼저 보는 게 맞다.
• 비수도권 — 광역권이 좁아 기타지역 자격 자체가 제한된다. 부산·울산·경남처럼 3개 시·도가 묶인 권역인지부터 확인한다.
• 대규모 택지지구 — 해당 시 거주 2년을 채울 수 있으면 30% 칸이 가장 유리하다. 못 채우면 경기 20% 칸으로 자동 이동하는 게 아니라, 애초에 그 칸 신청자로 분류된다는 점을 공고에서 확인해야 한다.

지역별로 실제 경쟁률이 어떻게 찍혔는지는 청약 경쟁률에서 단지·주택형 단위로 볼 수 있고, 청약 제도 전반은 kimgoon 청약 가이드에 정리돼 있다.

자주 묻는 질문

해당지역과 기타지역을 신청자가 고를 수 있나요? 고르는 게 아니라 주민등록상 주소로 자동 결정된다. 청약홈에서 단지를 선택하면 신청자의 주소를 기준으로 거주지역 구분이 자동 표시된다. 임의로 바꿀 수 없고, 당첨 후 자격 검증에서 주민등록초본으로 확인한다.

기타지역으로 신청하면 통장은 그대로 유지되나요? 청약통장은 당첨돼야 효력이 소멸한다. 낙첨이면 가입기간·납입횟수 모두 그대로 이어진다. 다만 부적격 당첨이 되면 일정 기간 청약이 제한되므로, 자격이 애매하면 넣기 전에 확인하는 게 낫다.

투기과열지구 2년 거주는 언제부터 세나요? 입주자모집공고일에서 역산한다. 공고일 현재 그 지역에 살고 있어야 하고, 역산해서 계속 거주한 기간이 2년 이상이어야 한다. 중간에 다른 시·도로 전출했다 돌아왔으면 계속 거주가 끊긴다.

해당지역 거주자인데 왜 떨어졌나요? 해당지역 안에서도 1순위끼리 가점제·추첨제로 경쟁한다. 해당지역 우선은 기타지역보다 먼저 배정된다는 뜻이지, 해당지역이면 당첨된다는 뜻이 아니다. 청약홈 당첨가점 통계에서 서울 해당지역의 월별 최저 가점을 2025년 이후로 평균하면 50.9점이다.

신도시 '기타경기'와 '기타지역'은 뭐가 다른가요? 대규모 택지개발지구에서만 생기는 칸이다. 예를 들어 양주 단지라면 해당지역은 양주시, 기타경기는 양주를 뺀 경기도, 기타지역은 서울·인천이다. 배정은 양주 30% → 경기 20% → 수도권 50% 순으로 흐른다.

관련 가이드

housing.kimgoon.kr

지역별·주택형별 경쟁률 조회

housing.kimgoon.kr

2026년 아파트 청약 1순위 조건 총정리

housing.kimgoon.kr

무순위 청약의 지역별 거주요건

housing.kimgoon.kr

청약 기초 가이드 더 보기

kimgoon.kr

kimgoon 청약 가이드

solo.kimgoon.kr

전월세 실거래가로 이사 비용 가늠하기