무주택 기간 기산, 이런 경우엔 언제부터 세나 — 상황별 12가지

무주택 기간은 가점 84점 중 32점을 차지한다. 1년에 2점씩 붙으니 기산점을 1년 잘못 잡으면 그대로 2점이 어긋나고, 3년 어긋나면 6점이 날아간다. 당첨선이 1~2점으로 갈리는 지역에서는 이 오차가 결과를 바꾼다.

문제는 원칙 자체는 간단한데 현실의 상황이 원칙에 안 맞는다는 것이다. 원칙은 이렇다.

• 기본은 만 30세 생일부터
• 만 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터
• 주택을 보유한 적이 있다면 처분해 무주택이 된 날부터 다시

이 세 줄로 안 풀리는 상황을 하나씩 보자. 항목별 판정 기준 자체는 무주택 기간 산정 체크리스트에 정리돼 있고, 이 글은 사례별로 어느 날짜를 쓰는가에 집중한다.

혼인 관련

① 만 28세에 혼인신고를 했다 혼인신고일부터 센다. 만 30세를 기다리지 않는다. 결혼이 이른 경우 이 규칙이 점수를 크게 올려 준다 — 28세에 신고했다면 30세 기준보다 2년, 즉 4점을 앞서 시작한다.

② 만 33세에 혼인신고를 했다 만 30세 생일부터 센다. 혼인이 만 30세 이후라면 혼인신고일은 기산에 영향을 주지 않는다. 이미 만 30세부터 시계가 돌고 있었기 때문이다.

③ 결혼식은 했지만 혼인신고를 안 했다 기준은 신고일이다. 식을 올린 날이 아니다. 사실혼 상태로 몇 년을 지냈어도 신고가 없으면 만 30세 기준이 적용된다.

④ 이혼했다 혼인으로 앞당겨진 기산점이 이혼으로 되돌아가는지가 관건이다. 이 부분은 판정이 갈릴 수 있는 영역이라 청약홈에 직접 확인하는 것이 안전하다. 다만 이혼 과정에서 주택을 처분했다면 그 처분일이 새 기산점이 되는 것은 분명하다.

⑤ 재혼했다 배우자의 주택 소유 이력이 세대 단위 판정에 들어온다. 재혼 시점에 배우자가 주택을 보유하고 있으면 그 기간은 유주택이므로 기산이 끊긴다. 처분 후 무주택이 된 날부터 다시 센다.

주택 소유·처분 관련

⑥ 5년 전에 아파트를 팔았다 매도로 소유권이 이전된 날부터 센다. 계약일이 아니라 등기 기준 소유권 이전일이 판정 축이다. 잔금과 등기 사이에 시차가 있으면 며칠 차이가 생긴다.

⑦ 부모 집에 살고 있는데 내 명의 주택은 없다 본인이 무주택이면 본인 기준으로는 문제가 없다. 다만 같은 세대에 등재된 세대원의 주택은 세대 단위 판정에 들어온다. 부모와 같은 등본에 있고 부모가 유주택이면 공급 유형에 따라 자격 자체가 막히는 경우가 있다.

⑧ 주택을 상속받아 지분만 갖고 있다 지분 상속은 별도 판정 규칙이 있다. 일정 조건에서 소유로 보지 않거나, 처분 요건이 붙는 형태다. 이 예외는 주택 소유로 보지 않는 예외에 항목별로 정리했다.

⑨ 오래된 소형·저가주택 하나가 있다 면적과 가액이 일정 기준 이하이면 소유로 보지 않는 예외가 있다. 다만 공급 유형에 따라 이 예외를 적용하는 범위가 다르므로 그대로 무주택이라고 단정하면 안 된다.

⑩ 오피스텔을 갖고 있다 주택으로 보는지가 용도와 실제 사용 형태에 따라 갈린다. "오피스텔은 주택이 아니다"라는 통념은 정확하지 않다. 판정이 갈리는 대표 항목이라 확인이 필요하다.

⑪ 분양권을 갖고 있다 분양권의 주택 소유 판정은 취득 시기에 따라 취급이 달라져 온 영역이다. 이 항목은 반드시 청약홈에서 본인 상태로 확인해야 한다.

⑫ 주택을 사서 등기했는데 며칠 뒤 취소됐다 소유 기간이 짧아도 그 기간이 유주택으로 잡히면 기산이 끊긴다. 등기 이력이 남는 경우와 그렇지 않은 경우의 처리가 다르므로 등기 기록으로 확인해야 한다.

점수로 환산하면 얼마나 차이 나나

기산점 차이가 실제 점수로 어떻게 나타나는지 계산해 보자. 2026년 8월에 청약한다고 가정한다.

2018년 기산과 2014년 기산의 차이는 8점이다. 부양가족 한 명(5점)보다 크다. 이 정도 차이라면 당첨 여부가 갈릴 수 있다.

계산 규칙은 1년 미만 2점에서 시작해 1년마다 2점씩 붙고 15년 이상에서 32점으로 멈추는 구조다. 자세한 배점 구조는 84점 만점표에 정리했다.

확인하는 가장 확실한 방법

사례별 판단이 갈릴 때 순서는 이렇다.

1. 등기부와 주민등록초본을 발급받는다. 기억이 아니라 문서로 날짜를 확정한다.
2. 청약홈의 청약자격확인 기능으로 본인 상태를 조회한다. 실제 청약에서 기준이 되는 값은 청약홈이 산정한 것이다.
3. 계산기로 대조한다. 가점 계산기에 생년월일과 혼인신고일을 넣으면 기간이 자동 산정되므로 손으로 센 값과 비교할 수 있다.
4. 애매하면 낮춰 잡는다. 높게 써서 당첨된 뒤 취소되면 제한까지 남는다 — 부적격 당첨에서 다룬 위험이다.

기산점부터 오늘까지 며칠·몇 년인지 정확히 세려면 날짜 계산기가 편하다. 내 점수가 지역 평균과 비교해 어디에 있는지는 지역별 당첨가점 추이에서 확인할 수 있다. 제도 전반은 kimgoon 청약 가이드에 모아 뒀다.

자주 묻는 질문

만 30세는 생일 기준인가요, 연 나이 기준인가요? 만 나이 기준이므로 30번째 생일이 기산일이다. 연 나이로 계산하면 최대 1년, 즉 2점이 어긋난다.

배우자가 결혼 전에 집을 갖고 있었으면 제 기간도 끊기나요? 혼인으로 같은 세대가 된 시점부터 배우자의 소유가 세대 판정에 들어온다. 혼인 전 배우자의 보유 기간과 혼인 후의 처리가 다르므로 처분 시점을 기준으로 확인해야 한다.

주택을 팔았는데 기산점이 매도 계약일인가요? 소유권이 실제로 넘어간 날, 즉 등기 기준으로 본다. 계약일과 등기일 사이에 몇 주가 걸리는 경우가 많아 이 차이로 점수 구간이 바뀔 수 있다.

청약홈 점수가 제 계산보다 낮게 나왔습니다. 청약홈 값이 기준이다. 어느 항목에서 갈렸는지 확인해야 하고, 대체로 기산점이나 부양가족 등재 기간에서 차이가 난다. 신청은 청약홈 값으로 하는 것이 안전하다.

무주택 기간이 15년을 넘으면 더 올라가나요? 32점에서 멈춘다. 15년 이상은 모두 같은 점수이므로, 그 구간에 들어간 뒤에는 다른 항목을 봐야 한다.

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