청약 가점 계산법: 84점 만점 항목별 산정 기준과 흔한 실수 5가지

청약 가점을 스스로 계산해 입력하는 구조 때문에, 매년 당첨자 중 상당수가 "가점 오기입"으로 부적격 처리된다. 부적격이 되면 당첨은 취소되고 일정 기간 다른 청약 신청까지 막히므로, 84점 만점의 산정 기준을 정확히 아는 것이 당첨 전략의 출발점이다. 이 글은 주택공급에 관한 규칙 별표(가점 기준표)를 근거로 세 항목의 점수표를 모두 싣고, 실제 부적격을 부르는 흔한 실수 5가지를 짚는다.

가점제 84점의 구조

만점 84점은 무주택 15년 이상 + 부양가족 6명 이상 + 통장 15년 이상을 모두 채워야 나온다. 세 항목 중 배점이 가장 크고 실수도 가장 잦은 것이 부양가족이다.

무주택기간 (최대 32점): 기산일이 전부다

핵심은 기산일이다. 무주택기간은 "만 30세가 된 날"부터 세고, 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 센다. 성년이 된 날부터 세는 것이 아니다. 또 본인이나 세대원이 주택을 소유했다가 처분했다면, 처분(등기)일 이후부터 다시 계산한다.

부양가족 수 (최대 35점): 등본이 증거다

본인은 제외하고, 배우자·직계존속·직계비속만 센다. 배우자는 분리세대여도 인정되지만, 직계존속(부모·조부모)은 청약자가 세대주로서 3년 이상 계속 같은 주민등록등본에 올라 있어야 하고, 직계비속(자녀)은 만 30세 미만 미혼이어야 하며 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 계속 등재된 경우에만 인정된다. 형제자매는 같이 살아도 부양가족이 아니다.

청약통장 가입기간 (최대 17점)

납입 중단 여부와 무관하게 가입일부터 기간이 쌓인다. 2024년 3월 25일부터는 배우자 통장 보유기간의 50%(최대 3점)를 합산할 수 있는데, 합산해도 항목 만점 17점을 넘을 수는 없다(국토교통부). 가점이 동점이면 통장 장기 가입자가 우선한다.

부적격을 부르는 흔한 실수 5가지

1. 무주택기간을 만 19세부터 계산 — 만 30세(또는 그 전 혼인 시 혼인신고일)부터다. 이 실수 하나로 10~20점이 부풀려져 부적격이 된다.
2. 분리세대 배우자 명의 주택을 빼고 계산 — 배우자가 주민등록상 다른 세대여도 배우자와 그 세대의 주택은 유주택으로 본다.
3. 함께 산 지 3년 안 된 부모를 부양가족에 포함 — 직계존속은 3년 이상 계속 등재가 조건이고, 그 직계존속이 주택을 소유하고 있으면 부양가족에서 제외된다.
4. 만 30세 넘은 자녀를 무조건 포함 — 만 30세 이상 자녀는 미혼이면서 1년 이상 계속 등재된 경우에만 인정된다. 기혼 자녀는 같이 살아도 제외.
5. 소형·저가주택 특례의 범위 오해 — 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 1억 6,000만원(비수도권 1억원) 이하인 주택 1채는 무주택으로 간주되지만, 이 특례는 민영주택 일반공급 청약에만 적용된다. 특별공급에는 통하지 않는다.

가점을 잘못 적어 당첨된 뒤 부적격 판정을 받으면 당첨이 취소되고, 주택공급에 관한 규칙에 따라 수도권·규제지역은 1년, 수도권 외는 6개월(위축지역 3개월)간 다른 청약 당첨이 제한된다.

실전 계산 예시: 만 39세 4인 가구

만 39세, 만 30세 이후 계속 무주택(9년), 배우자와 자녀 2명, 통장 가입 12년인 사람의 가점을 끝까지 계산해 보자.

• 무주택기간 9년 이상~10년 미만 → 20점
• 부양가족 3명(배우자+자녀 2) → 20점
• 가입기간 12년 이상~13년 미만 → 14점
• 합계 54점

같은 조건에서 배우자 통장이 8년이면 50%인 4년치 중 최대 3점이 붙어 57점이 된다. 이 점수로 어느 단지에 승산이 있는지는 감이 아니라 실측 데이터로 판단해야 한다. 최근 단지별 최저 당첨가점은 경쟁률·당첨가점에서 확인할 수 있는데, 서울 인기 단지는 최저 당첨선이 60점을 넘는 경우가 많아 50점대라면 수도권 외곽·추첨제 병행이 현실적이다.

내 점수, 직접 계산하기 전에

항목별 기준일(모집공고일)을 잘못 잡으면 경계 구간에서 2점씩 어긋난다. 가점 계산기에 생년월일·혼인신고일·통장 가입일을 넣으면 기산일 규칙이 자동 적용되므로 손계산보다 안전하다. 무주택기간을 채우는 동안 거주비를 아끼고 싶다면 지역별 월세 시세를 비교해 보는 것도 방법이고, 가점 외 제도 전반은 kimgoon 청약 가이드에 정리돼 있다.

자주 묻는 질문

Q. 오피스텔을 갖고 있으면 무주택기간이 끊기나요? 주거용이라도 건축법상 오피스텔은 주택이 아니어서 청약 무주택 판정에는 영향이 없다. 다만 분양권·입주권은 2018년 12월 11일 이후 취득분부터 주택 소유로 본다.

Q. 부모님이 만 60세 이상 유주택인데 모시고 살면 어떻게 되나요? 만 60세 이상 직계존속의 주택은 청약자의 무주택 판정에서는 주택으로 보지 않는다. 그러나 그 직계존속 본인은 유주택자이므로 부양가족 점수에서는 제외된다. "무주택은 유지, 부양가족은 불인정"으로 두 판정이 다르다는 점이 핵심이다.

Q. 임신 중인 태아도 부양가족인가요? 가점제 부양가족에는 포함되지 않는다. 태아를 자녀로 인정하는 것은 신혼부부·신생아 특별공급 등 특공 요건 판정에서다.

Q. 세대 분리한 만 28세 자녀는 부양가족인가요? 아니다. 직계비속은 청약자와 같은 주민등록등본에 등재돼 있어야 하므로, 세대를 분리해 나간 자녀는 나이와 무관하게 부양가족에서 빠진다.