🧮 가점·당첨 전략2026.03.13·약 7분 소요

주택을 갖고 있어도 무주택으로 보는 경우 — 소형·저가주택부터 상속 지분까지

등기부에 집이 있어도 청약에서는 무주택으로 보는 예외가 여러 개 있습니다. 어떤 조건에서 예외가 적용되고 어디서 갈리는지 항목별로 정리했습니다.

작성 둥지 운영자최초 작성 2026년 3월 13일최종 검토 2026년 3월 13일

둥지 가이드는 한국부동산원 청약홈·국토교통부 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

"등기부에 집이 한 채 있는데 청약이 되나요?" 이 질문의 답은 된다, 경우에 따라다. 청약에서 말하는 무주택은 등기부에 아무것도 없는 상태가 아니라, 「주택공급에 관한 규칙」이 주택 소유로 보지 않는다고 정한 범위를 뺀 상태다.

그래서 반대 방향의 오류도 함께 생긴다. 예외에 해당하는데 스스로 유주택이라 판단해 청약을 아예 안 하는 경우, 그리고 예외라고 믿고 넣었는데 판정이 달라 부적격 당첨이 되는 경우다. 항목별로 어디서 갈리는지 보자.

판정은 세대 단위다 — 이것이 출발점

예외를 따지기 전에 전제가 하나 있다. 주택 소유 판정은 본인이 아니라 세대 단위다.

확인 대상	판정에 들어오나
본인	들어온다
배우자	들어온다 (등본이 분리돼 있어도)
같은 등본의 직계존속·비속	들어온다
등본이 다른 형제자매	대체로 안 들어온다

즉 내 명의로 아무것도 없어도 세대원 중 한 사람이 유주택이면 세대 전체가 유주택으로 처리된다. 여기서 걸리는 경우가 예외 규정을 따지는 경우보다 훨씬 많다. 세대 구성은 등본으로 먼저 확인해야 한다.

예외 ① 소형·저가주택

가장 널리 알려진 예외다. 전용면적과 가액이 모두 일정 기준 이하인 주택 한 채는 일반공급 가점제에서 주택 소유로 보지 않는다.

여기서 세 가지를 반드시 구분해야 한다.

면적과 가액을 둘 다 충족해야 한다. 하나만 맞으면 예외가 아니다.
가액 판정 시점이 정해져 있다. 취득 당시 또는 공고 기준일의 공시가격 등으로 보며, 지금 시세가 아니다.
한 채까지다. 두 채면 예외가 아니다.

그리고 가장 중요한 제약이 하나 더 있다. 이 예외는 적용 범위가 한정적이다. 일반공급 가점제에서는 소유로 보지 않지만, 특별공급이나 공공분양의 무주택 요건에서는 그대로 유주택으로 보는 경우가 있다. "소형·저가주택은 무주택"이라는 한 문장으로 외우면 특별공급에서 걸린다.

예외 ② 상속으로 받은 지분

상속 주택은 본인 의사와 무관하게 생긴 소유라 별도 취급이 있다. 핵심은 지분이라는 점과 처분 요건이다.

공유 지분으로 상속받은 경우, 일정 조건에서 소유로 보지 않는 처리가 있다.
다만 부적격 통보를 받은 뒤 일정 기간 안에 그 지분을 처분하면 자격이 유지되는 방식으로 설계된 경우가 있다. 즉 자동으로 없는 것이 되는 게 아니라 처분이 조건이다.
단독으로 상속받아 온전한 소유권을 가진 경우는 예외로 보기 어렵다.

상속이 걸려 있다면 등기부에서 지분 여부와 상속 시점을 먼저 확인해야 한다. 그리고 이 항목은 판정이 갈리기 쉬워 청약홈 확인이 사실상 필수다.

예외 ③ 폐가·멸실·용도 변경

등기부에는 남아 있지만 실체가 없거나 주택으로 쓰이지 않는 경우다.

멸실됐는데 등기가 남아 있는 경우 — 멸실 등기를 정리하면 해결되는 사안이다.
폐가로 사용할 수 없는 상태 — 확인 절차를 거쳐 소유로 보지 않는 처리가 있다.
주택을 근린생활시설 등으로 용도 변경한 경우 — 변경 시점과 현황이 판정 축이다.

이 항목들은 "서류를 정리하면 풀리는" 유형이다. 청약 계획이 있다면 미리 정리해 두는 편이 낫다.

예외 ④ 무허가건물·농어촌 주택

일정 요건을 갖춘 무허가건물, 그리고 농어촌 지역의 노후 주택 중 조건을 충족하는 경우에 예외가 인정되는 항목이 있다. 요건이 세부적이고 지역 기준이 걸려 있어 일반화하기 어렵다. 해당한다면 공고의 자격 항목과 청약홈 안내를 함께 확인해야 한다.

판정이 갈리는 회색지대

예외 규정보다 실무에서 더 자주 문제가 되는 것이 이 두 가지다.

오피스텔

"오피스텔은 주택이 아니다"라는 통념이 넓게 퍼져 있지만 정확하지 않다. 주거용으로 사용하는 실태와 건축물대장상 용도가 함께 판정에 들어온다. 그리고 청약 자격 판정과 세법상 주택 수 판정이 서로 다른 기준을 쓴다는 점이 혼동의 원인이다.

세법에서 주택으로 안 잡히는 것이 청약에서도 그렇다는 보장은 없다. 오피스텔을 보유한 상태로 청약을 준비한다면 청약홈 기준으로 별도 확인하는 것이 유일한 방법이다.

분양권

분양권을 주택 소유로 보는지는 취득 시기에 따라 취급이 달라져 온 항목이다. 규정 개정 전후로 처리가 갈리므로, 언제 취득한 분양권인지가 판정의 핵심이 된다.

이 항목은 "내 기억으로는 예전에 괜찮았다"가 통하지 않는다. 등기·계약 시점을 문서로 확인하고 청약홈에서 조회해야 한다.

확인 순서 — 이 순서면 빠짐이 없다

등본으로 세대 구성원을 확정한다. 누가 판정 범위에 들어오는지가 먼저다.
구성원 전원의 등기·소유 이력을 확인한다. 본인만 보면 놓친다.
각 물건이 예외에 해당하는지 대조한다. 면적·가액·지분·용도를 항목별로 본다.
적용 범위를 확인한다. 일반공급 가점제에서만 예외인지, 특별공급에도 적용되는지 갈린다.
청약홈에서 본인 자격을 조회한다. 여기가 최종 판정이다.

무주택으로 확정되면 그 다음은 기산점 계산이다 — 사례별 기산점은 무주택 기간 기산 상황별 12가지에, 배점 구조는 84점 만점표에 정리했다. 계산 결과는 가점 계산기로 바로 대조할 수 있고, 지역별 당첨가점과의 비교는 경쟁률·당첨가점에서 볼 수 있다.

유주택으로 확정됐다면

무주택이 아니라는 결론이 나와도 청약이 끝나는 것은 아니다.

추첨제 물량 — 무주택 여부가 가점에는 영향을 주지만, 추첨제 물량에서는 다른 기준이 적용된다. 구조는 가점제와 추첨제 물량 비율에 정리했다.
사후 접수 무순위 — 통장·가점을 보지 않는 물량이 있다. 무순위 줍줍 목록에서 접수 중인 물량을 볼 수 있다.
기존 주택 처분 계획 — 처분 시점이 기산점이 되므로 미리 계산해 두면 다음 청약 계획이 선다.

제도 전반은 kimgoon 청약 가이드에, 전월세로 먼저 옮기는 경우의 예산 계산은 전월세 예산 계산에 있다.