🧮 가점·당첨 전략2026.04.02·약 7분 소요

청약 가점 84점 만점표 완전 해설 — 세 항목이 만드는 점수 구조

84점은 무주택기간 32점·부양가족 35점·통장 17점으로 쪼개집니다. 어느 항목이 실제로 점수를 만드는지, 왜 부양가족이 가장 세고 통장이 가장 약한지 구조로 설명했습니다.

작성 둥지 운영자최초 작성 2026년 4월 2일최종 검토 2026년 4월 2일

둥지 가이드는 한국부동산원 청약홈·국토교통부 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

청약 가점제는 84점 만점이다. 그런데 이 84점이 어떻게 쪼개지는지 알면 내 점수가 왜 그 수준에 머무는지, 앞으로 무엇이 올라가고 무엇이 안 올라가는지가 보인다.

세 항목의 상한은 이렇게 나뉜다.

항목	상한	만점 조건
무주택 기간	32점	15년 이상
부양가족 수	35점	6명 이상
청약통장 가입기간	17점	15년 이상

합이 84점이다. 이 표만 봐도 두 가지가 드러난다. 가장 센 항목은 부양가족이고, 가장 약한 항목은 통장이다.

부양가족 35점 — 가장 세고, 가장 통제하기 어렵다

부양가족은 0명에 5점에서 시작해 1명당 5점씩 올라가고 6명 이상에서 35점으로 멈춘다. 즉 기본 5점을 깔고 시작하며, 한 명 늘 때마다 5점이 붙는다.

세 항목 중 유일하게 한 칸에 5점이 걸린 항목이다. 무주택 기간은 1년에 2점, 통장은 1년에 1점이니 부양가족 한 명이 무주택 2.5년, 통장 5년과 같은 무게를 갖는다.

문제는 이 항목이 의지로 조절되지 않는다는 것이다. 그리고 판정 기준이 일상 감각과 다르다.

부양가족은 "같이 사는 가족"이 아니라 주민등록등본 등재와 등재 기간 기준이다.
직계존속은 일정 기간 이상 계속 등재돼 있어야 인정된다.
성년 미혼 자녀에는 별도 조건이 붙는다.
본인은 부양가족이 아니다. 0명이어도 5점이 나오는 이유다.

부적격 당첨의 가장 흔한 원인이 이 항목인 것도 이 때문이다. 자세한 판정 기준은 부양가족 인정 기준에 정리했다.

무주택 기간 32점 — 시간이 유일한 변수

무주택 기간은 1년 미만 2점에서 시작해 1년마다 2점씩 올라가고 15년 이상에서 32점이 된다. 유주택이면 0점이다.

여기서 핵심은 기산 시작 시점이다.

원칙은 만 30세 생일부터다.
만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터다.
과거에 주택을 보유했다면 처분해 무주택이 된 날부터 다시 센다.

그래서 만 30세 미만 미혼이면 이 항목은 구조적으로 0점이다. 나이가 낮은 신청자가 가점제에서 불리한 이유가 여기에 있고, 그런 경우 추첨제 물량이나 특별공급을 먼저 보는 것이 합리적이다.

이 항목은 계산 착오가 잦다. 이 앱의 가점 계산기는 생년월일과 혼인신고일을 입력하면 기간을 자동으로 산정하므로, 직접 세다가 어긋나는 것을 줄일 수 있다. 상세 기준은 무주택 기간 산정 체크리스트에서 다뤘다.

통장 가입기간 17점 — 가장 약하지만 유일하게 확실하다

통장 가입기간은 6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 이후 1년마다 1점씩 올라가 15년 이상에서 17점이 된다.

세 항목 중 상한이 가장 낮다. 15년을 꽉 채워도 17점이라, 부양가족 3명(20점)보다 적다. 그래서 "통장을 오래 들고 있으면 유리하다"는 감각은 실제 비중보다 과대평가된 편이다.

그런데 이 항목에는 다른 두 항목이 갖지 못한 장점이 있다. 오늘 시작하면 오늘부터 확실하게 쌓인다. 부양가족은 늘릴 수 없고 무주택 기간은 나이에 묶여 있지만, 통장은 가입만 하면 시간이 점수로 바뀐다. 자녀 명의 통장을 일찍 만들어 두는 이유도 이것이다.

주의할 점은 가입일과 납입 인정 회차가 다르다는 것이다. 가점의 가입기간과 1순위 요건의 납입 회차·예치금은 별개 기준이라 함께 확인해야 한다. 이 부분은 청약통장 월 납입금과 1순위 조건에서 다뤘다.

점수 구조로 본 현실적인 전략

세 항목의 성질을 정리하면 전략이 나온다.

부양가족(35점) — 통제 불가. 다만 정확히 세는 것이 이득이다. 등재 기간을 잘못 봐서 실제보다 낮게 잡는 경우도 있다.
무주택 기간(32점) — 시간만이 변수. 유주택을 처분하는 시점이 기산에 직접 영향을 준다.
통장(17점) — 지금 시작할 수 있는 유일한 항목. 상한이 낮아도 다른 두 항목이 낮은 사람에게는 이것이 전부다.

그리고 가점이 낮다는 판단을 내리기 전에 지역 평균과 비교해야 한다. 같은 60점이 어떤 지역에서는 넉넉하고 어떤 지역에서는 한참 모자란다. 이 앱의 지역별 당첨가점 추이에서 월별 최저·평균·최고를 볼 수 있고, 계산기 결과 화면에서도 지역 평균과 바로 대조된다.

가점이 평균에 못 미친다면

가점제만이 청약의 전부가 아니다.

추첨제 물량 — 전용면적과 규제지역 지정에 따라 추첨으로 공급되는 비율이 있다. 가점이 낮을수록 이 물량의 가치가 크다.
특별공급 — 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양 등은 가점제와 별개 트랙이다. 자격이 맞으면 경쟁 모수 자체가 달라진다.
무순위(줍줍) — 통장·가점을 보지 않는 물량이 있다. 대신 접수가 하루 이틀에 끝난다. 접수 중인 물량은 무순위 줍줍 목록에서 지역별로 볼 수 있다.

가점이 낮아 당장은 청약보다 전월세가 현실적인 단계라면, 보증금·월세 예산을 먼저 잡는 쪽이 순서가 맞다 — 전월세 예산 계산에 그 계산이 있다. 제도 전반은 kimgoon 청약 가이드에 단계별로 모아 뒀다.

자주 묻는 질문

청약 가점 몇 점이면 당첨되나요? 고정된 커트라인은 없다. 같은 점수가 지역과 단지에 따라 넉넉하기도, 한참 모자라기도 하다. 지역별 당첨가점 추이에서 월별 최저·평균 점수를 보고 내 점수의 위치를 가늠하는 편이 실제 판단에 가깝다.

부양가족 0명이면 가점이 0점인가요? 아니다. 부양가족 항목은 0명일 때도 기본 5점이 나온다. 본인은 부양가족에 포함되지 않기 때문에 1인 가구도 이 5점을 받는다.

만 30세가 안 됐는데 무주택 기간 점수를 받을 수 있나요? 원칙은 만 30세 생일부터 기산하므로 그 전에는 0점이다. 다만 만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 세므로 점수가 붙는다. 그래서 20대 미혼은 가점제보다 추첨제 물량이나 특별공급 쪽 기대값이 크다.

청약통장을 오래 들고 있으면 얼마나 유리한가요? 상한이 17점으로 세 항목 중 가장 낮다. 15년을 꽉 채워도 부양가족 3명(20점)보다 적다. 다만 오늘 가입하면 오늘부터 확실히 쌓이는 유일한 항목이라, 다른 두 항목이 낮은 사람에게는 실질적으로 이것이 전부다.

계산기 점수와 청약홈 점수가 다르면 어느 쪽이 맞나요? 청약홈이 맞다. 실제 청약에서 기준이 되는 값은 청약홈이 산정한 점수이고, 계산기는 신청 전에 대조하기 위한 도구다. 두 값이 다르면 어느 항목에서 갈렸는지 확인해 신청 시점에 낮은 쪽으로 잡는 편이 안전하다.