🧮 가점·당첨 전략2026.02.22·약 6분 소요

청약 무주택기간 산정 6단계 체크리스트 — 만 30세·분양권·소형주택 함정

가점 84점 중 32점이 무주택기간입니다. 시작 시점을 만 30세로 잡는 기준부터 분양권·오피스텔·소형저가주택 예외까지, 부적격이 나오는 지점을 순서대로 점검합니다.

작성 둥지 운영자최초 작성 2026년 2월 22일최종 검토 2026년 2월 22일

둥지 가이드는 한국부동산원 청약홈·국토교통부 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

청약 가점 84점 중 32점이 무주택기간에서 나옵니다. 그런데 이 기간을 스스로 계산했다가 실제 심사에서 다르게 나오는 사례가 유독 많습니다. 원인은 거의 정해져 있습니다. 시작 시점을 잘못 잡거나, 주택으로 보지 않는 것을 주택으로 세거나, 반대로 주택인 것을 빼먹는 경우입니다. 부적격 당첨은 당첨 취소에 재당첨 제한까지 따라오니 아래 항목을 하나씩 확인해 보세요.

시작 시점: 만 30세 또는 혼인신고일

무주택기간은 태어난 날부터가 아닙니다. 만 30세 생일부터 계산합니다. 단 만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일이 시작점입니다.

만 34세 미혼, 계속 무주택 → 4년
만 28세에 혼인신고, 현재 만 34세 → 6년
만 32세에 혼인신고, 현재 만 34세 → 4년(30세 기준이 더 유리)

혼인신고일 기준이 30세보다 늦으면 30세를 씁니다. 둘 중 이른 날이 아니라 더 유리한 쪽이 적용되는 구조입니다. 결혼식만 하고 혼인신고를 늦게 했다면 신고일이 기준이니 서류상 날짜를 확인해야 합니다.

가점표: 1년당 2점

무주택기간	점수	무주택기간	점수
1년 미만	2점	8년 이상~9년 미만	18점
1년 이상~2년 미만	4점	9년 이상~10년 미만	20점
2년 이상~3년 미만	6점	10년 이상~11년 미만	22점
3년 이상~4년 미만	8점	11년 이상~12년 미만	24점
4년 이상~5년 미만	10점	12년 이상~13년 미만	26점
5년 이상~6년 미만	12점	13년 이상~14년 미만	28점
6년 이상~7년 미만	14점	14년 이상~15년 미만	30점
7년 이상~8년 미만	16점	15년 이상	32점

만 30세부터 계산하므로 32점 만점은 만 45세가 되어야 가능합니다. 30대가 가점제에서 구조적으로 불리한 이유가 여기 있습니다.

체크 1: 세대원 전원을 봐야 한다

본인만 무주택이면 되는 게 아닙니다. 주민등록표상 같은 세대의 배우자·직계존속·직계비속 전원이 무주택이어야 합니다. 같은 세대에 사는 부모가 주택을 갖고 있으면 무주택기간이 끊깁니다.

배우자는 세대분리를 해도 함께 봅니다. 주민등록이 분리돼 있어도 배우자와 배우자 세대원의 주택 보유는 그대로 반영됩니다.

체크 2: 분양권도 주택이다

2018년 12월 11일 이후 취득한 분양권·입주권은 주택으로 간주됩니다. 계약 후 아직 준공되지 않았어도 주택 수에 들어갑니다. 그 이전에 취득한 분양권은 대상이 아닙니다.

주택 처분 시점부터 무주택기간이 새로 시작하는 것도 주의할 점입니다. 과거에 집을 팔았다면 매도일이 아니라 등기 이전 완료일 기준으로 다시 계산됩니다.

체크 3: 무주택으로 봐주는 예외

아래는 주택을 갖고 있어도 무주택으로 인정됩니다. 민영주택 일반공급 가점제 기준입니다.

소형·저가주택: 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 1억 6,000만원 이하, 비수도권 1억 3,000만원 이하인 주택 1채
상속 주택 지분: 상속으로 받은 공유지분을 부적격 통보 후 3개월 내 처분한 경우
60세 이상 직계존속 보유 주택: 같은 세대의 만 60세 이상 부모가 보유한 주택
폐가·멸실 주택: 사용승인 후 20년 이상 경과한 단독주택 등 일정 요건 충족 시
미분양 취득 주택: 사업주체로부터 최초로 미분양 주택을 매수한 경우

소형·저가주택 예외는 민영주택 일반공급에만 적용됩니다. 국민주택이나 특별공급에서는 그대로 유주택으로 처리되니 유형을 헷갈리면 안 됩니다.

체크 4: 오피스텔과 주거용 건물

오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다. 건축법상 업무시설로 분류되기 때문입니다. 주거용으로 실제 거주하고 있어도 청약에서는 무주택입니다.

반면 다중주택·다가구주택·상가주택의 주택 부분은 주택으로 봅니다. 등기부등본상 용도를 확인하는 것이 확실합니다.

확인 순서 정리

우선순위대로 점검하면 실수를 줄일 수 있습니다.

주민등록표 등본 발급 — 같은 세대 구성원 전원 확인(가장 먼저)
세대원별 주택 보유 조회 — 청약홈 세대원 주택소유 확인 서비스 활용
시작 시점 확정 — 만 30세 생일 vs 혼인신고일 중 유리한 쪽
과거 보유 이력 확인 — 매도 시 등기 이전 완료일
예외 해당 여부 — 소형·저가주택 공시가격 조회
분양권 보유 확인 — 2018년 12월 11일 이후 취득분

계산이 끝나면 부양가족 점수와 통장 가입기간을 더해 총점을 냅니다. 가점 계산기로 항목별 점수를 넣어보면 총점을 바로 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

만 30세 전에 이혼했다가 재혼하면 어떻게 되나요? 첫 혼인신고일이 기준이 됩니다. 이혼 후 무주택 상태가 이어졌다면 기간은 계속 누적됩니다. 다만 이혼 과정에서 재산분할로 주택을 취득한 이력이 있으면 그 기간은 유주택으로 처리됩니다.

전세로 살고 있는데 무주택인가요? 네, 임차는 주택 소유가 아니므로 무주택입니다. 전세보증금 규모와도 무관합니다. 다만 임차권등기나 전세권설정은 소유권이 아니니 혼동하지 않아도 됩니다.

부모님과 같이 살지만 세대분리를 했습니다. 주민등록상 세대가 분리돼 있고 본인이 세대주라면 부모님 주택은 원칙적으로 보지 않습니다. 단 배우자는 세대분리해도 함께 판단하며, 특별공급 유형에 따라 직계존속 주택을 보는 경우가 있어 공고문 확인이 필요합니다.

소형·저가주택인지 어떻게 확인하나요? 부동산공시가격 알리미에서 공동주택·개별주택 공시가격을 조회합니다. 기준은 입주자모집공고일 시점의 공시가격이며, 전용면적 60㎡ 이하 요건도 함께 충족해야 합니다.

마무리

무주택기간은 스스로 계산한 값과 심사 결과가 어긋나기 쉬운 항목입니다. 위 6단계로 확인하고, 애매한 경우 청약홈 상담이나 사업주체에 문의해 근거를 남겨두는 편이 안전합니다. 청약 외 전월세 지원 제도를 같이 살펴보려면 자취 주거 지원 정보가 참고됩니다. 가점 전략 전반은 kimgoon 청약·분양 가이드에서 이어 볼 수 있습니다.